Nỗi lo giá nhà tăng cao khi bảng giá đất tăng
Gần đây, theo thông tin từ báo chí, dự thảo bảng giá đất mới tại Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến tăng thêm 30 – 40% tại nhiều khu vực nội thành. Việc này đã khiến nhiều người – từ nhà đầu tư, chủ đầu tư đến người dân – hết sức lo ngại về nguy cơ “đội giá” nhà, khiến nhà đất trở nên ngày càng đắt đỏ.
Có người chia sẻ rằng kể từ khi bảng giá đất theo Quyết định 79 được áp dụng, giá nhà đã tăng bình quân khoảng 30 – 40%. Nếu bảng giá đất mới tiếp tục điều chỉnh, rất có khả năng giá nhà sẽ leo thang thêm, thậm chí vượt tầm với nhiều người mua ở thật.
Điều đáng chú ý là mức điều chỉnh không chỉ giới hạn ở TP.HCM: nhiều địa phương khác cũng có kế hoạch áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm 2026. Vì vậy, tác động lan rộng có thể làm cho toàn thị trường bất động sản “nóng” hơn, với hệ quả người thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Vì sao bảng giá đất mới đẩy giá nhà lên cao?
Chi phí đất chiếm tỉ lệ lớn trong giá thành bất động sản
Theo phân tích thị trường, tiền đất – nghĩa là đất sử dụng trong dự án – thường chiếm 30–50% tổng chi phí phát triển dự án. Ở một số dự án nếu quỹ đất được mua từ thị trường thứ cấp, chi phí đất có thể chiếm tới 60%. Khi bảng giá đất tăng mạnh, chi phí đầu tư đổ vào đất sẽ tăng theo, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để bù đắp.
Đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội – phân khúc vốn đã thiếu – chi phí đất tăng có thể khiến dự án trở nên kém hấp dẫn hoặc buộc phải tăng giá bán, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua ở thực.
Xem thêm: https://topi.vn/gia-vang-hom-nay.html
Hiệu ứng lan truyền từ sơ cấp sang thứ cấp
Việc giá bán sơ cấp (dự án mới) bị nâng lên sẽ kéo theo giá ở thị trường thứ cấp (nhà đã xây, nhà bán lại) tăng – do tâm lý thị trường và kỳ vọng giá đất vẫn tăng tiếp.
Khi chi phí giải phóng mặt bằng, mua lại quỹ đất từ dân, đóng tiền sử dụng đất, bồi thường… đội lên, các doanh nghiệp buộc phải đổ phần chi phí này vào giá nhà ở.
Hệ số điều chỉnh đất (hệ số K) – “ẩn số” quyết định mức giá nhà
Dự thảo bảng giá đất mới không chỉ thay đổi mức giá tham chiếu, mà còn đề cập tới hệ số điều chỉnh đất (hệ số K) – do chính quyền địa phương xác định. Khi hệ số K được áp cao, chi phí đất thực tế mà doanh nghiệp phải trả có thể vượt xa giá đất tham chiếu, khiến giá nhà bị đẩy cao hơn dự kiến. Đây chính là “ẩn số lớn nhất” mà nhiều người mua nhà lo ngại.
Hệ quả đối với người dân và thị trường bất động sản
Nhà ở ngày càng khó tiếp cận
Với việc giá nhà leo thang, đặc biệt tại các đô thị lớn, người có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp sẽ ngày càng khó sở hữu nhà – giấc mơ an cư trở nên xa vời hơn.
Nghịch lý càng rõ khi nguồn cung nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội rất hạn chế, trong khi phân khúc cao cấp, nhà đất đắt tiền ngày càng chiếm ưu thế.
Thị trường dễ rơi vào “bong bóng bất động sản”
Theo ý kiến của chuyên gia trong ngành, nếu giá nhà tại phân khúc cao cấp liên tục tăng – vượt quá sức mua thực – thị trường có nguy cơ hình thành bong bóng. Khi đó, thanh khoản suy giảm, người mua dè dặt, nhà ở cao cấp khó bán – dẫn tới khủng hoảng cung-cầu hoặc giá đảo chiều.
Áp lực lên tài chính vĩ mô và sự bất ổn về phân bố nhà ở
Giá đất và nhà cao bất thường so với thu nhập khiến sự chênh lệch quyền tiếp cận nhà ở giữa nhóm người giàu và nhóm thu nhập thấp càng lớn. Điều này có thể khiến bất động sản trở thành lĩnh vực tiêu cực, ảnh hưởng đến đời sống xã hội – nhất là tại các đô thị như Hà Nội hay TP.HCM.
Những giải pháp cần thiết để kiểm soát giá nhà
Để tránh việc giá nhà liên tục bị “đẩy” không kiểm soát – gây mất cân đối trong xã hội và rủi ro bong bóng – cần có những giải pháp tổng thể. Một số chuyên gia đề xuất như sau:
Cần minh bạch hóa toàn bộ cơ cấu chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí pháp lý. Từ đó, những điều chỉnh về bảng giá đất cần có lộ trình phù hợp, hạn chế tăng đột biến.
Cần phát triển mạnh mẽ hơn nhà ở xã hội và nhà ở “vừa túi tiền” – tạo nguồn cung ổn định cho người có thu nhập trung bình và thấp, giúp cân bằng lại tỷ lệ phân khúc nhà ở giữa cao cấp và phổ thông.
Cơ quan quản lý nên xem xét chính sách thuế phân tầng, ưu đãi cho nhà ở thương mại giá thấp, để giảm áp lực chi phí đất và chi phí đầu tư – thay vì để doanh nghiệp đổ toàn bộ vào giá bán.
Đồng thời, cần kiểm soát tâm lý đầu cơ, hạn chế việc gom đất chờ thời, sốt đất – gây “sốt ảo” đẩy giá lên quá mức so với giá trị thực và sức mua của người dân.
Kết luận
Bảng giá đất mới tăng 30–40% – thậm chí có nơi tăng mạnh hơn – đang đặt ra nhiều thách thức cho thị trường bất động sản và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Việc chi phí đầu vào bị đẩy lên, cộng thêm yếu tố hệ số điều chỉnh đất (hệ số K), có thể khiến giá nhà tiếp tục leo thang, đặc biệt là nhà ở thương mại và phân khúc cao cấp.
Nếu không có những biện pháp điều tiết hợp lý từ phía nhà nước – bao gồm minh bạch chi phí đất, phát triển nhà ở xã hội, phân tầng thuế, kiểm soát đầu cơ – thì nguy cơ bất ổn về giá nhà, “bong bóng bất động sản”, và mất cân đối cung – cầu nhà ở là hoàn toàn có thể xảy ra.
Trong bối cảnh đó, người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư và cơ quan quản lý đều cần nhìn nhận lại – không chỉ theo lợi ích ngắn hạn, mà theo hướng phát triển bền vững, để đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.