Phân khúc căn hộ bán hết, đất nền còn trống
Việc khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian dài là nguyên nhân chính khiến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân đều cháy hàng. Điều này đã khiến giá trần của phân khúc này liên tục tăng.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ tiếp tục tăng so với cuối năm 2021, tốc độ tăng giá của các phân khúc căn hộ trong quý I / 2022 sẽ bắt đầu từ quý II / 2022. xuống.
Nguồn cung sản phẩm mới ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 bị hạn chế. Trong đó: Có 24 dự án nhà ở thương mại với khoảng 5.600 căn, bằng khoảng 109% so với quý I / 2022 và khoảng 70,6% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng. Xây dựng hơn 1.000 dự án với hơn 327.000 căn hộ, bằng khoảng 89,7% so với quý I / 2022 và bằng khoảng 97,5% so với cùng kỳ năm 2021.
Có 29 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với tổng số hơn 6.700 căn, bằng khoảng 74,4% so với quý I / 2022 và bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.
Theo đó, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý II / 2022 vẫn chưa có nhiều cải thiện, đặc biệt là số dự án được cấp phép mới chỉ đạt khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.
Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, phân khúc căn hộ cao cấp có giá từ 2.000 USD / m2 đến 4.000 USD / m2 đang chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới trong quý. Nguồn cung căn hộ trung cấp mới rất hạn chế và phân khúc bình dân gần như “biến mất”.
Theo thông tin từ Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp đã tăng 8,4% so với quý I / 2022 và 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái. , đạt 3.173 USD / m2.
Trong khi nhu cầu về các sản phẩm ở phân khúc trung cấp và bình dân vẫn rất cao. Điều này khiến nhiều người chuyển sang phân khúc chung cư cũ có đầy đủ giấy tờ hoặc chấp nhận mua ở những dự án xa trung tâm.
Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt này là do thủ tục pháp lý đối với các dự án bị thắt chặt và dòng vốn cho bất động sản bị thu hẹp.
Thị trường bất động sản ở phân khúc căn hộ vẫn trong tình trạng cháy hàng, còn ở phân khúc đất nền thì chững lại, thậm chí nhiều chủ đầu tư không kịp ra hàng, nhất là những dự án phân lô bán nền. bán lẻ ở vùng sâu, vùng xa.
Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II / 2022 có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương.
Theo số liệu từ batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin rao bán bất động sản tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng nhu cầu tìm kiếm lại giảm mạnh.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn, “Những biến động lớn của thị trường thời gian gần đây khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn. Bên cạnh đó, với việc thành phố Hà Nội yêu cầu kiểm soát việc giải quyết các thủ tục phân lô thửa đất nông nghiệp, đất bao gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không có đất ở … cũng đã tác động mạnh đến phân khúc này ”.
Mặt khác, sau một thời gian dài bị lạm phát giá, các nhà đầu tư đua nhau đầu tư vào phân khúc đất nền với mong muốn thu về lợi nhuận khủng. Khi các chính sách thắt chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản được áp dụng, dòng tiền bị tắc nghẽn khiến mức độ thanh khoản của thị trường giảm rõ rệt. Thanh khoản không còn, hàng không bán được cộng với dòng tiền của nhà đầu tư bị tắc nghẽn khiến nhà đầu tư lao đao, thậm chí phải cắt lỗ để thoát hàng. Đặc biệt, các dự án phân lô, bán nền nằm xa trung tâm, trước đây được thổi giá cao nhưng thanh khoản kém.
Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa phân khúc đất nền và căn hộ về lượng quan tâm, số lượng giao dịch, cũng như tăng trưởng về doanh số. giá cả, mặc dù tỷ lệ giao dịch đối với phân khúc căn hộ không mấy sáng sủa.
Cần tập trung nguồn lực vào các dự án căn hộ để đáp ứng nhu cầu thực
Thị trường bất động sản đang có sự phân hóa mạnh và mất cân đối giữa các nhóm sản phẩm và giữa các phân khúc trong từng nhóm. Nguồn cung sản phẩm ở phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân thiếu, giá cao không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trong khi, một phần rất lớn nguồn lực vẫn nằm ở đất nền do đất nền chủ yếu là sản phẩm để đầu cơ, an cư.
Yêu cầu đặt ra là phải tái cân bằng thị trường, hướng cung sát với cầu thực. Trong điều kiện hiện nay, để đạt được mục tiêu trên, ngoài các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở, chúng ta cần có chính sách định hướng về vốn, tín dụng cho các dự án phát triển nhà ở trung cấp, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và bình dân.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam, “Giải pháp trước mắt để kiểm soát tốc độ tăng giá nhà trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì ổn định giá bán thứ cấp là tập trung vào ổn định. kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Về lâu dài, cần tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Đồng thời, tăng cường công tác quản lý của cơ quan Nhà nước, minh bạch thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế tình trạng “sốt đất ảo”.
Về lâu dài, cần phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả và bền vững để huy động các nguồn lực phát triển kinh tế – xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, nhấn mạnh đến sự phát triển lành mạnh của các kênh huy động vốn chính là thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) và thị trường tiền tệ, là kênh dẫn vốn trực tiếp qua các ngân hàng thương mại.
Sự ra đời của Nghị quyết 86 / NQ-CP của Chính phủ về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả và bền vững nhằm huy động các nguồn lực phát triển kinh tế – xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Nó rất quan trọng đối với thị trường vốn nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng: “Nghị quyết 86 là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường vốn nói chung và bất động sản nói riêng. Chúng ta phải cố gắng bảo vệ thị trường bất động sản. , không để xảy ra bong bóng hoặc đóng băng, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường phát triển trên cả hai phương diện: Một là tăng nguồn cung các dự án nhà đất, tạo cơ hội ổn định tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Thứ hai, nhắm mục tiêu thấp – và nhóm người có thu nhập trung bình như công chức, kỹ sư, lực lượng vũ trang trẻ thay vì đi vào phân khúc mua bán cao cấp. “Không có lợi cho sự phát triển bền vững”.
Để các giải pháp, cơ chế, chính sách phát huy hiệu quả, rất cần sự chung tay, nỗ lực không ngừng của cả hệ thống chính trị và các doanh nghiệp.