HoREA cho rằng cần có lộ trình thể chế hóa giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thông qua sở giao dịch.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Nghị quyết số 18-NQ / TW có chủ trương bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch, trong đó có việc bắt buộc giao dịch qua sở giao dịch. Tuy nhiên, để hiện thực hóa chủ trương trên, cần có lộ trình thể chế hóa giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua sàn giao dịch, đảm bảo phù hợp với thực tế và nhu cầu của nhà đầu tư. bên bán (bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản) và bên mua (chủ yếu là khách hàng cá nhân và nhà đầu tư).
Trả lại vai trò và vị trí cho các nhà môi giới bất động sản
Thực tế, theo HoREA, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sở giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
Tuy nhiên, do quy định này không đồng bộ, thiếu thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và đặc biệt đã tạo ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch”, không công bằng, không đảm bảo. “quyền tự chủ kinh doanh” của chủ đầu tư dự án bất động sản nên Nghị quyết số 19-NQ / TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã không chỉ đạo nội dung Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định “bắt buộc thực giao dịch bất động sản thông qua sở giao dịch ”.
Theo HoREA, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các quốc gia không yêu cầu giao dịch bất động sản phải thông qua sở giao Các “Văn phòng Môi giới” tự nguyện và theo nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.
Đồng thời, người làm nghề “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân của người môi giới. Điển hình như tại Hoa Kỳ, có tới 99% giao dịch bất động sản do người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “văn phòng môi giới” với các công ty môi giới bất động sản được cấp phép. Người môi giới được mở “Văn phòng môi giới” nhưng không được mở “Sàn giao dịch bất động sản”.
Thực tế cho thấy, dù ở nước ta có hơn 300.000 môi giới nhưng chỉ có khoảng 10% môi giới có chứng chỉ hành nghề và khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản nên phần lớn môi giới hoạt động sôi nổi. phong trào tự do “cò đất nhà cò”.
Do thiếu môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề và có mã môi giới nên thời gian qua, giới buôn bán, cò đất làm ăn gian dối đã gây ra tình trạng lạm giá. , đẩy giá, giao dịch ảo, tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây ra những cơn sốt ảo về giá đất, giá nhà trên thị trường bất động sản.
Theo HoREA, sàn giao dịch thực chất chỉ là nơi cung cấp dịch vụ cho người bán, hoặc cho người mua, hoặc cho cả người bán và người mua bất động sản và được thanh toán như một khoản phí dịch vụ và do môi giới, sàn giao dịch bất động sản là hoạt động dịch vụ. , trường hợp cá nhân có nhu cầu tìm kiếm, mua bán bất động sản có thể thuê môi giới hoặc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản nếu có nhu cầu có thể thuê môi giới, sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của mình trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ.
Thực tế, các sở giao dịch BĐS trong thời gian qua hoạt động rất “ốm yếu” và nhiều sàn đã đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, do đó, đề xuất quy định “giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sở giao dịch” sẽ là “cứu cánh”, tạo lợi thế. và “đặc quyền” cho các nhà môi giới và sàn giao dịch.
Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trên thị trường bất động sản, đó là vai trò “cầu nối” kết nối giữa người bán với người mua, giữ vai trò cung cấp dịch vụ bán hàng. dịch vụ cho người bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung cấp dịch vụ mua bất động sản cho người mua.
Tránh bất cập, tạo “lợi ích nhóm”
Theo HoREA, nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tạo “đặc quyền” cho các sàn giao dịch bất động sản.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không nhất thiết phải quy định việc “chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với dự án kinh doanh bất động sản” phải “thông qua sàn giao dịch bất động sản”. “
Thứ nhất, quy định giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, vì “sàn giao dịch” không góp vốn với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư vào việc xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại có “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.
Trong khi đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án đã bị “tước” quyền tự chủ kinh doanh, quyền tự do kinh doanh theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, một “sàn giao dịch” cũng là doanh nghiệp. Là chủ đầu tư dự án, hai bên phải “bình đẳng” với nhau.
Mặt khác, HoREA cũng lo ngại sàn giao dịch có thể “vô tình” chiếm đoạt tiền bán hàng của chủ đầu tư và nắm toàn bộ thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án đang “tách biệt” với thị trường. thị trường bất động sản và gần như phụ thuộc hoàn toàn vào sàn giao dịch và không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.
Quy định mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua trao đổi mà nếu được thông qua thì chỉ có thể mang lại lợi ích cho “một nhóm doanh nghiệp”.
Theo đó, HoREA kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cần quy định việc “chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với dự án kinh doanh bất động sản” phải “thông qua sàn giao dịch bất động sản”, vì Đề cương của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa xác định nội dung quy định này.
Đồng thời, để phù hợp với nguyên tắc “áp dụng pháp luật” quy định tại Khoản 1 Điều 4 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần quy định tương tự như “chuyển nhượng, cho thuê, và cho thuê lại quyền sử dụng đất ”. việc sử dụng đất cho dự án kinh doanh bất động sản “phải” theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản “là phù hợp với nguyên tắc pháp luật.