Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Năm 2021, dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng từ Bắc chí Nam. Bước sang năm 2022, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” nhờ những tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô và nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn.
Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến tình trạng khan hiếm thanh khoản cục bộ. Theo đó, các chuyên gia cho rằng ba luồng chính tài chính tiền tệ vào bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ.
Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm 20,66% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.
Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản, chủ yếu cho mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản hơn 786 nghìn tỷ đồng, chiếm 33,7%.
Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã bị siết lại. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt hơn 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản trong quý 2 tiếp tục sụt giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý 1, tương ứng giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm 79% so với quý trước.
Thứ ba là về thuế bất động sản, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, cả nước, năm 2021, thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4,9. nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020.
Năm 2022, thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so với cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực hiện đang ở mức 20- Cao gấp 25 lần thu nhập của người dân và con số này có khả năng tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, giá căn hộ vẫn tăng so với cuối năm 2021, nhưng đã chững lại và có dấu hiệu chững lại trong quý II năm nay.
Đối với phân khúc giá nhà ở riêng lẻ, đất nền xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II năm nay, Bộ Xây dựng cũng cho rằng “có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi hoạt động của ngành xây dựng tiếp tục. Hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ trong các ngành, lĩnh vực khác được khôi phục bình thường.
Giá bất động sản có giảm không?
Trước những diễn biến như hiện nay, một câu hỏi được nhiều người quan tâm là thị trường bất động sản những quý cuối năm này sẽ ra sao, giá có giảm không?
Theo SSI Research, thị trường bất động sản hạ nhiệt và nhà đầu tư có thể gặp rủi ro khi tỷ suất lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất vay cao hơn. .
Một số chuyên gia khác cho rằng, dù khó khăn nhưng việc giảm giá khó xảy ra do thị trường vẫn đang trong tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Việc giảm giá khó xảy ra khi cung – cầu mất cân đối, cầu nhiều – cung thấp.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Soho Việt Nam cho biết, trong 6 tháng cuối năm với mức lãi suất như hiện nay, nếu người vay có nhu cầu bán thì bất động sản sẽ giảm giá. Đối với những người không có nhu cầu vay vốn khi nguồn cung bất động sản lớn, nhu cầu mua bất động sản thực tế cao, giá bất động sản khá ổn định.
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, giá BĐS sẽ giảm, nhưng nằm trong nhóm bị “thổi giá” trong thời gian gần đây, BĐS đã bị đẩy giá cao ảo. Bất động sản khác có nhu cầu ở thực rất khó mất giá, đặc biệt là đất nền.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Trong một cuộc khảo sát của batdongsan.com.vn về giá bất động sản hình thành trong tương lai, đa số vẫn cho rằng giá nhà sẽ tăng. Thậm chí, khoảng 35% người tham gia khảo sát còn cho rằng giá BĐS sẽ tăng mạnh, 50% cho rằng sẽ tăng nhưng nhẹ và chỉ 1% cho rằng sẽ giảm mạnh.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng giá bất động sản cao đang là rào cản lớn nhất đối với người mua. Trong một cuộc khảo sát khác, 78% người tham gia cho rằng giá bất động sản quá cao là rào cản lớn nhất, sau đó là vấn đề lãi suất vay mua nhà, lo ngại suy thoái kinh tế, không đủ tiền. Vay ngân hàng.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn cho rằng, khi BĐS ở mức giá cao sau thời gian tăng giá liên tục, dự đoán của người tiêu dùng về giá BĐS sẽ không tăng mạnh. nhiều hơn là điều dễ hiểu.
“Tuy nhiên, 50% ý kiến vẫn cho rằng bất động sản sẽ tăng giá nhẹ, hầu như không ai cho rằng bất động sản sẽ giữ nguyên hoặc giảm giá trong 1-5 năm tới”, ông Long nói.