Khai thông dòng vốn để tháo gỡ nút thắt về nguồn cung nhà ở

Rate this post

Không có căn hộ giá rẻ nào xuất hiện trên thị trường

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, nửa đầu năm TP.HCM có hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký hơn 855.000 tỷ đồng và hơn 11.000 bất động sản. doanh nghiệp (Bất động sản), với số vốn đăng ký hơn 1.211 nghìn tỷ đồng.

Về nguồn cung các dự án và sản phẩm nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2022, các chỉ tiêu đều ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, một số khu vực vượt kế hoạch đề ra; có 3 ngành tăng dưới 6%: bán buôn, bán lẻ tăng 3,1%; dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng 2,08%; giáo dục và đào tạo tăng 4,99% so với cùng kỳ, riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong 6 tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn 860.205 m2. Trong đó, căn hộ chung cư: 8.937 căn, diện tích sàn: 668.644m2; nhà ở thấp tầng: 519 căn, diện tích sàn: 191.561m2; tổng giá trị huy động vốn: 77,591 tỷ đồng; phân khúc cao cấp có 7.577 căn, chiếm 80,13%; phân khúc trung cấp: 1.879 căn, chiếm 19,87%, trong khi phân khúc bình dân không có căn hộ, chiếm 0%.

Thị trường bất động sản không chỉ ách tắc về thủ tục pháp lý dự án mà hiện nay các doanh nghiệp cũng đang gặp khó từ nguồn vốn. Ảnh: Đình Nguyên

So sánh kết quả với cùng kỳ năm 2021, nửa đầu năm nay, TP.HCM có số dự án huy động vốn tăng 8,3%; tổng số nhà ở (căn hộ) tăng 46,58%; tổng giá trị huy động vốn tăng 434,26%. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41% và phân khúc căn hộ bình dân giảm 0%.

Từ số liệu trên có thể thấy, phân khúc cao cấp vẫn áp đảo, trong khi nhu cầu thực của người dân ở phân khúc bình dân vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là dấu hiệu của sự lệch pha cung – cầu và cũng là dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản. Để thị trường tiếp tục phát triển bền vững và cân đối, phân khúc căn hộ bình dân, bình dân của đại đa số khách hàng cần được giữ ở mức cao nhất. Tiếp đến là phân khúc căn hộ trung cấp, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Các chỉ số trên đã cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển thiếu cân đối, chưa an toàn, chưa lành mạnh, chưa bền vững và chưa thực sự đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người dân có thu nhập trung bình. trung bình, thấp, công nhân và người nhập cư ”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết.

Trong khi đó, về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án được coi là đủ điều kiện chuyển nhượng.

Sở Xây dựng TP.HCM nhận xét, việc chuyển nhượng dự án là một trong những biện pháp tháo gỡ khó khăn cho từng dự án, góp phần thu hồi dự án, tiếp tục thi công đối với các dự án ngừng thi công. xây dựng, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm ra thị trường, giải phóng hàng tồn kho.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện và còn do quỹ đất khan hiếm dẫn đến khan hiếm dự án mới, đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ.

Cần sớm khơi thông dòng vốn

Thị trường bất động sản TP.HCM vốn có những khó khăn nội tại do vướng mắc về quy định pháp luật, thủ tục pháp lý dự án, tình trạng cung – cầu lệch pha … Nhưng thời gian gần đây, cũng có tình trạng tín dụng bị siết chặt. Điều này khiến “sức khỏe” của doanh nghiệp vốn đã yếu khi trải qua dịch COVID-19 và đang trong giai đoạn hồi phục, nay lại càng yếu hơn.

Trước diễn biến thị trường, HoREA kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không siết tín dụng một cách bất hợp lý, tăng cường thanh tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước. Quốc gia đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro đối với thị trường bằng nghệ thuật quản lý linh hoạt, mềm dẻo và hiệu quả.

Ông Châu cho rằng, chính sách tín dụng là công cụ rất hữu hiệu để điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi Nhà nước đang thực hiện nhiều chính sách nhằm khôi phục và phát triển lại nền kinh tế. nền kinh tế sau đại dịch COVID-19.

Báo cáo 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tổng dư nợ tín dụng cho bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 12,31%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế 9 năm. , 35%. Nhưng trên thực tế, tăng trưởng tín dụng cho kinh doanh bất động sản chỉ đạt 786.000 tỷ đồng, tốc độ tăng 8,4%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế là 9,35%. Điều này cho thấy rõ, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận tín dụng hơn trước.

Do đó, Hiệp hội kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có dự án khả thi, thương hiệu uy tín, khách hàng. khách hàng đáng tin cậy có tài sản thế chấp để tiếp cận các khoản vay tín dụng.

Cụ thể, HoREA kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại cho khách hàng vay “để chứng minh khả năng tài chính của bên vay trong giao dịch dân sự với bên thứ ba”, hoặc cho khách hàng vay tiền. “để góp vốn, hợp tác đầu tư”, “vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống, bao gồm xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà” trong trường hợp “khách hàng có tài sản đảm bảo là khoản vay”. được vay tiền ”.

Đồng thời, xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 lên 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đó, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng đối với 4 ngân hàng thương mại. Các ngân hàng thương mại và cổ phần lớn nhất đáp ứng các tiêu chuẩn của Basel 2 (Basel 2 là phiên bản thứ 2 của Hiệp định Basel, quy định các nguyên tắc chung của Ủy ban Basel và luật ngân hàng về giám sát ngân hàng. Hiệp định vốn Basel II được trình bày dưới dạng một tập hợp các quy định được đề xuất đưa ra một loạt thách thức tuân thủ đối với các ngân hàng trên thế giới).

Vay ngân hàng – nguồn vốn chính cho bất động sản

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, các ngân hàng hiện đang xem xét khả năng cho vay bất động sản. Nếu các chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và các vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp xây dựng và dịch vụ khác cũng sẽ được hưởng lợi từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

“Để phát triển một dự án bất động sản, chủ đầu tư cần có vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn từ đối tác và vốn nhận trước của khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để thực hiện dự án bất động sản nhà ở, trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ Xu hướng thắt chặt dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ khiến thị trường khó khăn hơn, tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau “, Mr. Khương nói.

Hiện nay, có 3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm, không riêng gì bất động sản, đó là vốn, con người và công nghệ. Lĩnh vực bất động sản sử dụng nguồn vốn rất lớn để triển khai các dự án. Việc các ngân hàng siết vốn sẽ khiến thị trường gặp khó khăn.

Ngoài ra, ông Khương cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay ngoài nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án bởi yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ của các dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công, nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương đến khi được cấp phép xây dựng phải mất 3 – 5 năm.

Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra các giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân.

“Với các chính sách của Nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp luật trong 3-5 năm tới, với giả thiết khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các thành phố lớn sẽ mất dần sức hấp dẫn và sức cạnh tranh so với các khu vực lân cận, khi đó , vấn đề nhà ở sẽ phân bố ở các thành phố vệ tinh, tạo ra bài toán khó cho các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội ”, ông nói. Khương đánh giá.

Leave a Comment