TP HCMAnh Biên, một người phụ việc cho thuê buôn bán lẻ bỏ ra 500 triệu đồng để khai thác khu nhà phố 20 phòng nhưng sau khi vận hành đã lỗ gần một tỷ đồng vốn.
“Chỉ 500 triệu đồng về cả nhà, mỗi tháng chỉ cần trả tiền thuê 100 triệu đồng là có 20 phòng căn hộ dịch vụ, mỗi căn khai thác được 8 triệu đồng một tháng”, anh Biên quảng cáo hấp dẫn như vậy. một nhà đầu tư mới vào nghề tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Coi đây là một món hời nên anh nhẩm tính, nếu chuyển suất đầu tư cả căn nhà thì tổng doanh thu một tháng khoảng 160 triệu đồng, trừ 100 triệu đồng tiền thuê nhà và 20 triệu đồng chi phí quản lý, vận hành. lãi trước mắt 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ một năm anh đã thu hồi được 500 triệu tiền sửa chữa công trình này, từ năm thứ hai anh sẽ có lãi.
Nhưng vấn đề lý thuyết không như ông nghĩ. Khi đi vào hoạt động, anh Biên nhận thấy cả căn nhà chỉ có 6 phòng diện tích 40 m2 có thể cho thuê với giá 8 triệu (phòng do người mua và môi giới đưa anh vào ở). Còn lại, 14 phòng diện tích 25 m2 chỉ được cho thuê với giá dưới 6 triệu đồng. Doanh thu tối đa chỉ là 125 triệu thay vì 160 triệu như anh đang nghĩ. Nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ quanh mức 80% nên doanh thu thực tế chỉ đạt 95-100 triệu đồng.
Do vẫn phải trả phí quản lý, vận hành hàng tháng cộng với chi phí môi giới, quảng cáo cho việc thuê phòng nên anh Biên lỗ thêm hàng chục triệu đồng mỗi tháng. “Buồn nhất là khoản đầu tư ban đầu 500 triệu đồng coi như không có cơ hội thu hồi vốn, sau hai năm, khoản đầu tư này tôi mất gần 800 triệu đồng, không có lãi”, anh Biên tiết lộ. .
Thị trường bất động sản cho thuê khu dân cư hiện hữu trung tâm TP. Anh: Quỳnh Trân
Tương tự, trong vụ cho thuê nguyên căn nhà phố để làm văn phòng cho thuê, vì muốn vượt mặt đối thủ nên anh Giản chấp nhận trả giá cao hơn để lấy mặt bằng trên đường Điện Biên Phủ. Nhưng cuối cùng, anh cũng bị lỗ nặng. Anh Giản nhớ lại, cuối tháng 12/2021, khi thành phố khống chế được dịch, bước vào giai đoạn bình thường mới được 3 tháng, hoạt động kinh doanh dần trở lại, anh quyết định cho thuê nhà phố giá sỉ toàn khu. Gần trung tâm cho thuê văn phòng.
Đối thủ mặc cả chỉ 12 USD / m2 / tháng để kiếm lời, nhưng muốn chứng tỏ vị thế vượt trội, ông Giản phá giá, trả giá cao hơn, vọt lên 14 USD / m2 để có được căn nhà phố một trệt. Cho thuê 4 tầng. Cũng vì giá bán buôn cao nên sau khi bố trí mặt bằng và hoàn thiện căn nhà phố thành văn phòng, ông Giản phải đưa ra giá thuê lẻ 16 USD mỗi m2 / tháng để kiếm lời. Tuy nhiên, với mức giá chào bán đắt hơn so với văn phòng cải tạo từ nhà phố ở khu vực xung quanh, lợi thế cạnh tranh của ông Khiển thua xa đối thủ. Khách thuê lấp đầy chậm, luôn trống khoảng 50%. Chỉ sau nửa năm hoạt động, ông Giản đã lỗ hàng tỷ USD.
Ông Khiển chia sẻ, căn nhà phố có tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 700 m2, giá bán buôn 10.500 USD mỗi tháng nhưng chỉ khoảng 5.500 USD. “6 tháng qua, tôi lỗ 30.000 USD, cộng thêm chi phí làm mới, nâng cấp ban đầu tốn 500 triệu đồng và phí quản lý, vận hành, quảng cáo, nửa năm lỗ gần 1,4 tỷ đồng”, anh nói.
Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho thuê, nhận định việc cho thuê bất động sản bán lẻ với giá cao là một cái bẫy thường thấy của các nhà đầu tư mới tham gia thị trường.. Với công thức trả tiền thuê cao hơn thị trường để có được quyền khai thác, đây là bước đi sai lầm ngay từ đầu.
“Kinh doanh theo mô hình này phải phân biệt được đâu là doanh thu thực giữa một rừng bị môi giới tâng bốc quá mức”, ông cảnh báo.
Theo ông, doanh thu thực bằng giá thuê thực tế cộng với tỷ lệ lấp đầy được tính theo đơn vị và khối lượng khai thác, trừ đi nhiều chi phí không xác định. Nhóm chi phí không tên này bao gồm: chi phí quản lý vận hành, chi phí khấu hao, chi phí môi giới, chi phí năng lượng (điện, nước)… Chỉ cần tính nhầm một loại chi phí là đã có diện tích khai thác. khoảng 50% thì suất đầu tư cho thuê để cho thuê chắc chắn là âm vốn.
Mặt khác, quan điểm của chủ nhà khi cho thuê mặt bằng là chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình từ 5 năm trở lên. Một khi việc cho thuê bị thua lỗ, người thuê trước sẽ tìm người thuê tiếp theo để tiếp tục. “Trong chu kỳ thua lỗ này, giá của người thuê đầu tiên sẽ làm giá tham chiếu cho người thuê sau, vô tình tạo ra tình trạng biến động giá”, ông Kiên nói.
Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group cũng đánh giá, nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm khi nhảy vào thị trường cho thuê cho thuê gặp phải lỗi sơ đẳng nhất là doanh thu ước tính sơ bộ thường kém xa so với doanh thu thực tế. Hoàn thành.
Theo ông, có nhiều rủi ro mà nhà đầu tư vào kênh này không lường trước được do thiếu kinh nghiệm thực tế. Đầu tiên là chi phí khấu hao lớn, từ vài trăm triệu đồng đến nửa tỷ đồng, nhiều trường hợp lên đến hàng tỷ USD. Đây là chi phí sửa chữa, nâng cấp bố trí ban đầu thường chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng vốn đầu tư và cần ít nhất 3-5 năm mới hết khấu hao. Nếu toàn bộ suất đầu tư bị lỗ liên tục, cơ hội khấu hao dòng tiền này bằng 0, có nghĩa là khấu hao sẽ trở thành khoản lỗ lớn nhất.
Rủi ro thứ hai là chi phí đặt cọc không hề nhỏ, thường tương đương với 3 tháng tiền nhà và 1 tháng tiền chăn gối. Nếu tài sản được trả lại trước hạn, người thuê gần như sẽ mất khoản tiền đặt cọc này.
Thứ ba, thời gian chết quá nhiều ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác. Chẳng hạn, thời gian sửa chữa, nâng cấp, thời gian quảng cáo, thời gian tìm khách thuê, thời gian thiết lập mặt bằng (nếu thuê để kinh doanh, bán buôn hoặc làm văn phòng) có thể ăn bớt vốn.
Và cuối cùng, ngôi mộ có thể đánh bật mô hình kinh doanh cho thuê bán buôn để bán lẻ mà theo ông Hải, nguy cơ lấp đầy thấp. Tỷ lệ lấp đầy lý tưởng của bất động sản cho thuê là 100%, tuy nhiên, chỉ cần đạt tỷ lệ lấp đầy 80% là đã bước vào ngưỡng an tâm để hòa vốn hoặc bắt đầu sinh lời. Tuy nhiên, những trường hợp chân ướt chân ráo trả giá thuê cao để vượt mặt đối thủ, thường chỉ lấp đầy khoảng 50% nên lỗ chồng chất.
Vu Le