Nguyên nhân giá bất động sản vẫn tăng dù ngân hàng siết vốn cho vay

Rate this post

Các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, trên thị trường đầu tư hiện nay, các kênh đầu tư phổ biến nhất vẫn là vàng, chứng khoán và bất động sản. Trong số đó, bất động sản được xem là kênh đầu tư an toàn, giúp tích lũy tài sản có tiềm năng gia tăng lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản vẫn nhỏ giọt và giá tiếp tục tăng nhanh sau COVID-19.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý II vừa qua, số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, chỉ bằng khoảng 74,4% so với quý trước và bằng 42% so với trước. phần tư. với cùng kỳ năm trước. Miền Bắc dẫn đầu với 17 dự án gồm 3.763 căn; Miền Trung có 9 dự án với 678 căn hộ và miền Nam chỉ có 3 dự án nhưng chiếm tới 2.312 căn hộ.

Số liệu này cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý II vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt số dự án được cấp phép mới chỉ đạt khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung sản phẩm bất động sản mới ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung mới hạn chế chủ yếu do thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản bị siết chặt.

Bên cạnh đó, việc dòng vốn ra thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp không chặt chẽ, thị trường trái phiếu suy giảm… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Trong khi đó, nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, nguồn cung đối với phân khúc này tương đối giống nhau. Tương đối ít – Thông tin của Cục Nhà ở và Thị trường Bất động sản.

Theo TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ không nhiều với bối cảnh xung đột Nga – Ukraine vẫn đang diễn ra, xăng dầu sẽ cao và không có nhiều thay đổi.

Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến giá bất động sản tăng từ 20 – 30% so với các năm trước. Việc tăng giá còn đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng, nhân công đều tăng, lạm phát …

“Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá vật liệu xây dựng tăng. Đây là những diễn biến của thị trường trong 1 năm qua, đặc biệt là bất động sản nhà ở ”- ông Sử Ngọc Khương dẫn chứng.

Chuyên gia này phân tích, việc tăng giá bất động sản trong thời gian gần đây được cho là tăng theo phép tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ không tăng nóng như những năm trước, tăng có lúc từ 10-15% nhưng hàng tháng giá sẽ tăng vài phần trăm.

Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong một năm qua, giá bất động sản tăng 20-25%. Đây là diễn biến thị trường trong thời gian gần đây. Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không có nhiều biến động so với quý đầu năm khi nguồn cung hạn chế và các ngân hàng vẫn siết chặt tín dụng.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản tăng, nhưng thanh khoản chậm do người có nhu cầu mua nhà ở thực không đủ khả năng chi trả. “Đây là vấn đề cần được nhìn nhận trên thị trường dưới góc độ cung cầu, thanh khoản và giá cả”, chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Hiện tại, vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính cho bất động sản và các ngân hàng đang xem xét khả năng cho vay đối với phân khúc này. Nếu các yếu tố vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và các vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp khác trong lĩnh vực xây dựng và dịch vụ cũng sẽ được hưởng lợi từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

Để phát triển một dự án bất động sản, chủ đầu tư cần có vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn từ đối tác và vốn nhận trước của khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để thực hiện các dự án bất động sản nhà ở; trong đó, phần lớn vốn vay ngân hàng.

Do đó, xu hướng thắt chặt dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ khiến thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ quản lý để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau.

TS Sử Ngọc Khương cho rằng, ngoài vốn, khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là vấn đề pháp lý của dự án. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ của các dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công, nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương đến khi được cấp phép xây dựng phải mất 3 – 5 năm.

Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra các giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và thêm nguồn cung mới phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân – ông Khương nêu ý kiến.

Tuy nhiên, nếu chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp luật trong 3-5 năm tới tiếp tục khó khăn như hiện nay thì nguồn cung bất động sản sẽ không nhiều. Các thành phố lớn sẽ mất dần sức hấp dẫn và khả năng cạnh tranh so với các khu vực lân cận.

Vì vậy, về lâu dài, bất động sản nhà ở tại Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang sẽ nhận được sự quan tâm của người dân đến sinh sống và làm việc. Do đó, vấn đề nhà ở sẽ cần nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên hàng đầu – vị chuyên gia này dự báo.

Ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực này, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, giữa thị trường vốn và thị trường trái phiếu có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. thị trường bất động sản. và liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản. Khi điều chỉnh thị trường trái phiếu và vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Vừa qua, khi thị trường trái phiếu nóng thì thị trường bất động sản cũng nóng theo, dẫn đến sự phát triển bất thường, thiếu ổn định. Vì vậy, cần điều chỉnh việc phát hành trái phiếu theo hướng sửa đổi Nghị định số 153/2020 / NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp tư nhân để phát hành đúng mục đích và quản lý hiệu quả.

Đồng thời, kiểm soát dòng vốn nên ưu tiên các dự án có tính khả thi cao, cung ứng nhanh cho thị trường, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.

Bộ Xây dựng đề nghị tăng nguồn cung ra thị trường, tăng cường công khai, minh bạch thông tin, nhất là về dự án, quy hoạch, nguồn hàng, tránh thông đồng để tăng giá; tăng vốn đầu tư – ông Khôi nói.

Leave a Comment