>> Nên cho người nước ngoài quyền sử dụng đất
Đây là chia sẻ của Luật sư Nguyễn Thùy Dung – Công ty Luật LTT & Luật sư, Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh với DĐDN.
– Thưa ông, ông nhận định như thế nào về thực trạng pháp lý liên quan đến doanh nghiệp FDI sử dụng đất tại Việt Nam?
Các quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam bắt đầu được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987; sau đó tiếp tục được ghi nhận trong các văn bản Luật Đất đai năm 1993; 2003 và 2013. Qua 4 lần xây dựng và hoàn thiện, pháp luật Việt Nam về đất đai, quyền tiếp cận và khai thác đất đai của các doanh nghiệp FDI đã được mở rộng về phạm vi quyền và rõ ràng hơn về thủ tục.
Cụ thể, ban đầu, Luật Đất đai 1987 chỉ có một điều khoản buộc phải có, thì càng về sau, số lượng các điều luật đề cập đến quyền của doanh nghiệp FDI ngày càng nhiều. Cụ thể, ban đầu các doanh nghiệp FDI chỉ được tiếp cận đất đai dưới hình thức Nhà nước cho thuê đất thuộc Chính phủ (năm 1993), sau đó mở rộng quyền tiếp cận đất đai từ hình thức cho thuê và cho thuê lại đất sau này. khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, trình tự, thủ tục và thẩm quyền cho thuê đất được giao cho UBND các tỉnh (2003).
Kể từ khi có Luật Đất đai 2013, quyền tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp FDI càng được mở rộng. Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích bán hoặc kết hợp bán và cho thuê. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì có thể lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Ngoài ra, hiện nay, các doanh nghiệp FDI tiếp cận được nhiều kênh thị trường hơn, tức là được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
>> NHẬN XÉT VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI: Bổ sung quyền sở hữu đất cho người nước ngoài
Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Tổng Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Tuy nhiên, pháp luật đất đai còn nhiều quy định bất cập, tạo ra sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp FDI và tổ chức, cá nhân trong nước về sử dụng đất.
– Nội dung cụ thể ở đây là gì, thưa Luật sư?
Cụ thể, trong Hiệp định Thương mại và Đầu tư quốc tế, Chính phủ Việt Nam cam kết đối xử bình đẳng và không phân biệt đối xử giữa các quốc gia và doanh nghiệp (như cam kết WTO, các hiệp định về khuyến khích và bảo hộ đầu tư song phương BIT, v.v.). Tuy nhiên, khi nhìn vào thực trạng pháp luật đất đai cho thấy, trong lĩnh vực này vẫn chưa hoàn toàn tuân thủ nguyên tắc bình đẳng, không phân biệt đối xử.
Theo Luật Đầu tư 2020, Nhà nước thực hiện chính sách đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Nhưng khi dẫn chiếu Luật Đất đai 2013, ngay tại khoản 27 Điều 3 định nghĩa về tổ chức kinh tế đã loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một chủ thể phải điều chỉnh riêng. Trên cơ sở đó, Luật Thắt lưng 2013 dành một Mục 4 Chương 11, từ Điều 183 đến Điều 187 để đề cập đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp FDI.
Ngoài ra, trong thực tế tư vấn cho các doanh nghiệp FDI, tôi nhận thấy, có trường hợp dù đủ điều kiện tiếp cận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhưng khi thực hiện thủ tục hành chính lại ghi nhận quyền sử dụng đất. Việc tiếp nhận quyền từ các doanh nghiệp FDI cũng gặp nhiều khó khăn. Một phần do quy định về thủ tục còn chưa rõ ràng, một phần do mỗi địa phương hiểu theo một cách khác nhau. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp dù giao dịch xong nhưng doanh nghiệp FDI phải mất nhiều năm mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Với những bất cập đã nêu, ông có kiến nghị gì?
Tôi cho rằng, trong kỳ lấy ý kiến xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 10 năm 2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần mạnh dạn nghiên cứu sâu rộng, lấy ý kiến nhiều. ý kiến. lấy ý kiến các chuyên gia kinh tế, pháp luật để đề xuất nhiều nội dung đổi mới nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 2013 liên quan đến doanh nghiệp FDI.
Cụ thể, chúng ta nên tiếp cận việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng tạo cơ chế bình đẳng giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Cách tiếp cận, các doanh nghiệp FDI chỉ có quyền tiếp cận hạn chế vào các lĩnh vực quan trọng, nhạy cảm liên quan đến an ninh quốc phòng. Ngoài những hạn chế này, doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước đều có quyền như nhau.
Khi nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thuật ngữ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thay thế bằng thuật ngữ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, xét từ Điều 205 đến Điều 210 Mục 4 Chương XIII của Dự thảo, theo tôi, luật mới chưa có bước đột phá nào đáng kể để thu hẹp hơn nữa sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tổ chức). Trong khi, Nghị quyết 18-NQ / TW đã định hướng tài nguyên đất được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn để phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường; góp phần giải quyết các vấn đề xã hội, tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ sử dụng đất.
– Xin cảm ơn luật sư!
Đánh giá của bạn: