Thời gian gần đây, câu chuyện siết hay không siết tín dụng bất động sản được mọi người đặc biệt quan tâm. Vấn đề này khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà lo lắng vì khó tiếp cận dòng vốn. Tuy nhiên, mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định, NHNN chưa có văn bản chỉ đạo siết tín dụng bất động sản. Theo đó, những dự án khả thi, hiệu quả dù quy mô lớn hay nhỏ vẫn được xem xét quyết định cho vay. Cùng với đó, NHNN chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với các trường hợp đầu cơ …
Tuy nhiên, để đánh giá thế nào là đầu cơ bất động sản và hậu quả của nó đối với nền kinh tế vẫn là vấn đề cần phải bàn. Tại tòa thương lượng “Làm thế nào để quản lý tín dụng bất động sản một cách chính xác và chiến thắng?” Được tổ chức mới đây, các chuyên gia đã đưa ra quan điểm của mình về vấn đề này.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện nay chúng ta chưa quy định cụ thể thế nào là đầu cơ bất động sản. Trên thực tế, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ có một sợi dây duy nhất, rất mong manh, vì vậy chúng ta không nên quá quan trọng đầu tư và đầu cơ là gì. Nếu một người sử dụng đòn bẩy lớn, mắc nợ quá nhiều so với vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán nhà đất thì đó là một dấu hiệu nguy hiểm.
Ông Thịnh đưa ra ví dụ, nếu người vay chỉ có một phần vốn, nhưng lại vay ngân hàng 8-9 phần vốn thì chỉ riêng tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều. Dẫn đến không có khả năng quản lý vốn, không đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần theo quy trình của dự án chứ không phải đưa hết tiền một lúc.
“Ngân hàng là đơn vị kinh doanh, họ cũng muốn đối tác thực hiện tốt nhất, hiệu quả nhất để ngân hàng có lãi. Vấn đề ở đây là người vay không tuân theo kế hoạch. Các ngân hàng không dại gì mà ném tiền vào những nơi không đáng tin cậy dù họ đã bỏ ra một số tiền không nhỏ vào đó, lên tới 30-50% số tiền doanh nghiệp xin vay.
Điều quan trọng nhất là làm sao chúng ta có thể thanh lọc thị trường để loại bỏ các nhà đầu cơ, giảm dần các doanh nghiệp có vốn tự có ít mà chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào thị trường nhằm hoạt động kinh doanh hiệu quả hơn. sử dụng vốn kém hiệu quả. Từ đó, tránh để thị trường bất động sản sụp đổ ”, ông Thịnh nói.
Ông Thịnh cho rằng cần phải thanh lọc những chủ dự án, chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng quá mức. Những doanh nghiệp làm ăn tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành kế hoạch đúng hạn thì ngân hàng sẵn sàng cho vay.
Bên cạnh đó, người lao động lần đầu mua nhà có giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro, các ngân hàng thương mại sẵn sàng cho vay dưới 1 – 1,5 tỷ đồng. Trong việc xem xét phân khúc nào, người cho vay nào cũng rất quan trọng đối với từng địa điểm, từng thời điểm.
Đồng tình với chuyên gia Thịnh, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, hiện chưa có quy định về đầu cơ tín dụng bất động sản nhưng các tổ chức tín dụng cũng phải xem xét, cân nhắc ảnh hưởng.
Ông Hùng đưa ra ví dụ, chủ đầu tư xây dựng chung cư khoảng 500 căn hộ nhưng lại bán cho giới đầu cơ hoặc kinh doanh, tức là mua 100 căn hộ cùng lúc thì giá chênh lệch. Khi nhà kinh doanh mua 100 căn nhà là chủ quyền của họ và nếu họ sử dụng vốn của ngân hàng thì họ có quyền quyết định giá bán và không thể kiểm soát được, thậm chí có thể lợi dụng cơ chế để nâng giá. lên. Có thể chủ đầu tư không hiệu quả nhưng chủ đầu tư đó sẽ đẩy giá bất động sản lên mức không hợp lý với thị trường.
Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư xây chung cư để bán, người dân mong muốn thu hồi vốn nhanh, nghĩa là muốn bán bao nhiêu cũng có, nhưng bán cho từng cư dân kí hợp đồng thì mất nhiều thời gian. và giá đó sẽ khác.
Chủ đầu tư muốn người kinh doanh bất động sản mua một lúc 50-100 căn để người dân nhanh thu hồi vốn, nhưng nếu doanh nghiệp đó không vay vốn ngân hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Khi giá bị đẩy lên cao thì chính các tổ chức tín dụng là người gánh chịu rủi ro, và người bị thiệt hại nhiều nhất là người dân. Như vậy, các ngân hàng phải tính đến việc đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Theo ông Hùng, trong bối cảnh hiện nay, hầu như các tỉnh, thành phố phê duyệt dự án rất hạn chế, vậy nhu cầu bất động sản ở đâu? Nếu chúng ta không có động thái kiểm soát tốt, không cẩn thận, những kẻ đầu cơ này sẽ đưa ra mức giá khó tin, và cuối cùng người dân sẽ bị thiệt.
“Vì vậy, tôi cho rằng nhà đầu tư cần có tư duy vốn tín dụng chỉ là vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh, đồng thời phải có giải pháp tăng vốn trên thị trường vốn.
Nếu dựa vào tín dụng thì không có ý thông đồng, đó là sân sau của nhau, chủ đầu tư xây cao ốc nhưng công ty con có thể ôm hàng trăm căn hộ cùng lúc và công ty con đứng ra làm. Nếu vay tổ chức tín dụng rồi thế chấp chính căn hộ thì rủi ro do ai chịu trách nhiệm? ”, Ông Hùng đặt câu hỏi.
Ông Hùng cho rằng, hiện chưa xác định được đối tượng đầu cơ nhưng Ngân hàng Nhà nước đang điều hành, kiểm soát rất chặt đối tượng kinh doanh bất động sản. Còn đối với những nhà đầu tư bất động sản đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, vốn tự có điều tiết đầy đủ, nhu cầu vốn chỉ là bổ sung, tôi tin chắc rằng đối với dự án đó, ngân hàng sẵn sàng cho vay, thậm chí, cạnh tranh cho vay.
Ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, ngân hàng thương mại là doanh nghiệp kinh doanh, họ là người kiểm soát dòng tiền đầu tiên. cho vay. Họ kiểm soát bằng cách đánh giá kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư.
Theo ông Dũng, có nhiều yếu tố để đánh giá ở đây, đó là vấn đề tổng thể, năng lực, uy tín của chủ đầu tư, uy tín trả nợ, phương án kinh doanh, thu hồi và trả nợ. Có rõ ràng, minh bạch không, năng lực thực hiện dự án từ xưa đến nay, nhìn vào đó có thể đánh giá cụ thể một khoản vay.
Ngân hàng là nơi đầu tiên đánh giá rủi ro và chịu trách nhiệm. Nhưng đôi khi vì lợi nhuận, vì mục tiêu kinh doanh mà bỏ qua yếu tố rủi ro. Vì vậy, rất cần vai trò quản lý nhà nước, đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống, tránh sự cố, rủi ro. Đó là vai trò của Ngân hàng Nhà nước.
Với mỗi ngân hàng, họ phải chịu trách nhiệm về số tiền mình bỏ ra. Nhà đầu tư cũng vậy, họ cũng muốn thực hiện dự án, thu hồi vốn, không chịu rủi ro, họ cũng hướng đến lợi ích.
Tất nhiên, quá trình kinh doanh còn chịu tác động của nhiều yếu tố từ thị trường… Doanh nghiệp nào có khả năng đánh giá và tính toán thì câu chuyện dài hạn sẽ hoạt động hiệu quả.
“Vậy quy định như thế nào, tôi nghĩ quan trọng nhất vẫn là từ phía ngân hàng. Ranh giới khó xác định đâu là sử dụng, đâu là đầu cơ, đâu là đầu tư… Có người đầu cơ rất rõ ràng nhưng cũng có trường hợp không rõ ràng ”, ông Dũng nói.