Phân lô, bán nền lộn xộn, đầu cơ hết đất
Đây là nhận xét của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn BHS đưa ra tại diễn đàn “Bất động sản 2022: Vùng đất tiềm năng”. Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, ông Tuyển cho rằng, cả dấu hiệu tích cực và tiêu cực đều đan xen. Trong đó, kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm tăng trưởng tốt, lượng vốn FDI tăng. Vốn đầu tư nước ngoài 6 tháng đầu năm 2022 bằng năm 2021. Ngoài ra, dịch bệnh đã được kiểm soát, khả năng tiếp cận và tham gia thị trường bất động sản dễ dàng hơn. Một yếu tố tích cực rõ ràng là sự trở lại của thị trường khách du lịch…
Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh như tại Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây dao động từ 30 – 35 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng / m2.
Cùng với đó phải kể đến vấn đề kiểm soát tín dụng. “Chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng ngừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư ”, ông Tuyền nói.
Theo ông Tuyển, lạm phát là bóng ma rất lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Nhìn từ thực tế hiện nay, có thể thấy, nguồn cung của thị trường BĐS đang rất khan hiếm do yếu tố pháp lý. Trong khi đó, nhu cầu ở thực rất cao. Sau 2 năm tăng trưởng nóng, bất động sản tăng giá, người mua nhà khó có cơ hội, họ chờ cơ hội giảm giá để mua, nhưng điều đó đã không xảy ra khiến nhu cầu bị dồn nén và ngày càng tăng.
Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư đã bão hòa, đầu cơ lướt sóng không còn, nhà đầu tư khó tìm kiếm thị trường tiềm năng, nhất là trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt.
Từ thực tế trên, dự báo về bất động sản trong thời gian tới, ông Tuyển cho rằng thị trường bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi. Bất động sản phòng vệ là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư tại các thành phố lớn, nhà ở xã hội, bất động sản tại các khu công nghiệp.
“Bất động sản đầu cơ giai đoạn tới gần như không còn hoạt động vì luật cũng chặt và dòng tiền không còn dễ dàng. Hai năm trở lại đây, chứng kiến nhiều dòng bất động sản đầu cơ như mua đất rừng sản xuất, phân lô bán nền, bất động sản được đặt chỗ ở những khu vực không có tiềm năng nhưng bằng một cách nào đó vẫn có giao dịch và tăng giá. gấp đôi, gấp ba. Bất động sản triệu đô sẽ “nghỉ ngơi” thêm một thời gian nữa ”- ông Tuyển nói.
Vị này nêu dẫn chứng, cách đây khoảng 6 tháng, có thể thấy biệt thự biển 30 tỷ, 50 tỷ hay 70 tỷ đồng vẫn có thể giao dịch được. Đặc biệt, tại thị trường Hà Nội và Sài Gòn, có những căn biệt thự lên đến hàng trăm tỷ đồng một căn; tăng từ 30 – 40 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng chỉ trong vài tháng. Từ trước đến nay sẽ chậm, không có chuyện tăng giá, nhà đầu tư không dễ xuống tiền, thanh khoản chậm lại.
Theo vị chuyên gia, nhóm thị trường tiềm năng và bền vững, các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM luôn là ‘phễu’ đón vốn đầu tư và là điểm sáng khi bối cảnh thị trường có nhiều biến động. lộn xộn và luôn là một thị trường bền vững.
Các thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An … nhu cầu về bất động sản công nghiệp rất lớn nên lượng di cư cơ học đến các tỉnh này rất lớn; qua đó nhu cầu về nhà ở tại các tỉnh có khu công nghiệp cũng tăng lên.
Các thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Đà Lạt, Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc … trong thời gian tới sẽ có sự trở lại của nguồn. vốn tốt hơn các tỉnh khác thì thị trường bất động sản sẽ tốt hơn.
Trong khi đó, đánh giá về phân khúc căn hộ, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, căn hộ hạng sang đang áp đảo hoàn toàn.
Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm gần đây luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65-70% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, nguồn cung hàng xa xỉ cao cấp đã tăng lên, hiện chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.
Hồ Chí Minh, tỷ lệ này còn cao hơn do căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85-90% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của các căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Năm nay không có chung cư giá rẻ nào tại Hà Nội. Tại TP.HCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm qua và CBRE dự báo trong 3 năm tới sẽ không xuất hiện trở lại.
Về vị trí của dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây đều tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía Đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Hồ Chí Minh, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung ở khu vực sôi động nhất là Thủ Đức.
Dự báo về thị trường căn hộ, đại diện CBRE cho rằng, sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm tại cả Hà Nội và TP.HCM sẽ rất dồi dào.
“Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra các dự án mới mà họ đã chào bán ra thị trường. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá căn hộ chung cư ở TP.HCM bình quân hiện nay là 58 triệu đồng / m2, nhưng đến năm 2024 sẽ chỉ còn khoảng 62 triệu đồng / m2, tương đương mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8% ”, bà Dung nói.
Cơ hội “bắt đáy”
Một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm hiện nay là kiểm soát tín dụng. Trao đổi về vấn đề này, theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, năm nay nhu cầu tín dụng sẽ tăng, nguyên nhân chính là do nền kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền từng đổ vào bất động sản và chứng khoán nhiều nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất, và đây là một điều tích cực.
Trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây nên một phần vốn được chuyển sang tín dụng ngân hàng, bằng chứng là nửa đầu năm nay đã tăng hơn 9,3% – một mức tăng nóng. .
Ngân hàng Nhà nước sẽ phải quan tâm đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng huy động dưới 5% nhưng tín dụng lại tăng trên 5%. 9%.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để lựa chọn nhà đầu tư tiềm năng, lựa chọn sản phẩm tiềm năng, địa phương có lợi thế bền vững. Đối với các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản lúc này sẽ cần am hiểu hơn, có tiềm lực tài chính hơn và mất nhiều thời gian nghiên cứu để có những lựa chọn chính xác.
Ông Nguyễn Đức Quân – lãnh đạo một doanh nghiệp cho rằng, bên cạnh khó khăn, đây cũng là thời điểm có cơ hội “bắt đáy” của thị trường bất động sản.
Theo ông Quân, giai đoạn này, chỉ những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được lòng tin của nhà đầu tư. Vì khi tín dụng bị thắt chặt, các nhà đầu tư sẽ có tâm lý tiêu “tiền thật” hơn là sử dụng đòn bẩy tài chính nên sẽ lựa chọn rất kỹ các dự án để rót tiền vào.
Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để nhà đầu tư sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý bởi nhiều khả năng thị trường sẽ điều chỉnh tăng giá, cùng hàng loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư. đầu tư để kích cầu thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “hạ nhiệt”. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời gian lướt sóng nhiều hơn, nhưng giá bị đẩy lên cao hơn ”- ông Quân nhận xét.
