Thông tin đường vành đai 4 chính thức được Quốc hội thông qua khiến các nhà đầu tư “ôm đồm” không khỏi háo hức. Làn sóng đổ xô “ăn theo” Vành đai 4 cũng trở nên nhộn nhịp, sôi động.
Chị T. (Hoài Đức, Hà Nội) trước đây “ôm” 2 sổ đỏ đất tại xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn. Giá trung bình mỗi lô đất từ 2-3 tỷ đồng. Không có ý định đẩy hàng về bán, chị T cũng đang tính nhập thêm hàng để chờ đợt tăng giá.
Theo nhà đầu tư này, so với thời điểm đầu năm 2022, giá đất nền Sóc Sơn nằm sát đường vành đai 4 đã tăng từ 30-50%. Một số khu vực thậm chí còn tăng gấp đôi.
Các nhà đầu tư đổ về Sóc Sơn “săn” đất.
Phải thừa nhận rằng lượng nhà đầu tư đổ về khu vực này không lớn như những “cơn sốt” đất khác đang diễn ra tại Hà Nội. Nhưng trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay, chị T. cho rằng: “Mua đất 3-5 năm nữa, đợi đường vành đai 4 được xây dựng và triển khai, chắc chắn đất xung quanh sẽ lãi gấp đôi, gấp 3 là lẽ thường tình khác. những khu vực hiện không có “sóng”, tiềm năng cũng thấp nên hầu như nhà đầu tư nào cũng mua vài miếng dọc đường vành đai 4 để chờ ”.
Tương tự chị T., anh Nhuận (Nam Từ Liêm, Hà Nội) mạnh dạn bỏ ra 2 tỷ đồng mua 1 lô đất Sóc Sơn. Lô đất mà ông Nhuận mua đã tăng 25% so với thời điểm tháng 3 năm 2022. “Lúc đầu tôi cũng đắn đo vì đất tăng khá nhiều, nhưng nghĩ một thời gian nữa, giá đất sẽ tăng gấp đôi thì số tiền lời sẽ là bao nhiêu”. cao hơn. ”
Theo các chuyên gia, sự xuất hiện của các dự án giao thông sẽ làm tăng giá trị bất động sản. Đó là tất yếu của quá trình phát triển. Tuy nhiên, việc chọn thời điểm xuống tiền rất quan trọng vì điều này quyết định mức độ lợi nhuận.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, hạ tầng giao thông được xây dựng mới và mở rộng thực sự mang lại giá trị lớn cho BĐS lân cận. Nhưng theo ông Định, việc triển khai các dự án hạ tầng này phải lâu dài.
Vị chuyên gia này thẳng thắn cho biết, “đội lái” tạo sóng thị trường dựa trên những thông tin tốt để tăng giá, tạo sốt. Ông Đính khuyến nghị, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thị trường, nắm rõ quy hoạch, tính thanh khoản để tránh nguy cơ chôn vốn, đồng thời nắm rõ hai vấn đề cơ bản nhất. Đầu tiên là phòng tăng giá. Và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.
Ông Đính đưa ra ví dụ, cách đây 1 năm nhiều chủ đầu tư nắm bắt thông tin và nhanh chóng gom hàng tại một số khu vực thuộc khu vực Vành đai 4 đi qua, đẩy giá bất động sản tại đây tăng cao. Giá ở những khu vực này đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Do đó, để nói về tiềm năng tăng giá thì ở những khu vực này vẫn còn dư địa nhưng sẽ không cao.
Với những khu vực giá bất động sản ven đường vành đai 4 đã tăng khá cao, gần với giá bất động sản cao nhất quận đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, đường vành đai 4 là đường trên cao nên tiềm năng chỉ ở điểm lên xuống khi khu vực hai bên đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ. Không phải tất cả các khu vực có đường chạy qua đều có thể tăng giá trị tài sản.
Cùng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội phân tích, trong vòng 6 tháng trở lại đây, giá đất tại các khu vực ven đường Vành đai 4 đã tăng quá mạnh. Với một dự án mới nằm trên giấy nhưng giá lại tăng cao như vậy cho thấy giá đất đã tăng vượt giá trị thực.
“Vậy phải mất bao nhiêu thời gian trong tương lai để đo được giá trị đất hiện tại khi nó đã tăng quá nhiều. Chẳng hạn, đất nền ở Sóc Sơn trước khi xuất hiện thông tin đường vành đai 4 chỉ có giá 1 tỷ đồng. 3 tháng sau, thông tin về đường Vành đai 4 xuất hiện, giá đất tăng lên 1,5 tỷ đồng, giá đất tiếp tục tăng khi Quốc hội bấm nút thông qua, khi cắt băng động thổ tuyến đường, hay thông qua từng giai đoạn của Vành đai 4.
Nếu tăng theo từng mốc như vậy, lô đất này có thể tăng gấp 4,5 lần. Không thể nào. Do đó, giá đất cuối cùng sẽ trở về giá trị thực nếu bức tranh chung của thị trường tự điều chỉnh ”.
Cũng theo lãnh đạo doanh nghiệp này, đường vành đai 4 là đường cao tốc trên cao nên chỉ những khu vực gần nút giao thông mới phát triển và tăng giá tốt. Các khu vực dọc hai bên đường Vành đai 4 bị hệ thống đường giao thông, rào chắn ngăn cách sẽ khó phát triển.
Đây là lý do khiến giới đầu tư dè dặt bởi lợi nhuận của đất nền ven đường vành đai 4 sẽ không còn hấp dẫn, hoặc ở mức thấp, thậm chí nguy cơ cắt lỗ rất dễ xảy ra.