Chi phí bồi thường tăng làm giảm tỷ suất lợi nhuận của các khu công nghiệp mới

Hàng hiếm

Theo SSI Research, trong nửa đầu năm, 9 khu công nghiệp (KCN) mới với tổng diện tích 2.472 ha được thành lập. Tổng vốn đầu tư của các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3 – 4 năm kể từ khi thành lập. Do đó, nguồn cung của các KCN mới này có khả năng đi vào hoạt động vào cuối năm 2023 đến năm 2025.

9 khu công nghiệp mới được thành lập trong nửa đầu năm.

Theo JLL, trong quý I, khu Nam có 2 khu công nghiệp được đưa vào hoạt động là VSIP 3 Bình Dương (1.000 ha) và Khu công nghiệp công nghệ cao Amata Long Thành (410 ha), nâng tổng quỹ đất khu vực phía Nam lên 25.220 ha. Đồng thời, phía Bắc cũng khởi công xây dựng Khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh, bổ sung thêm 160 ha đất để cho thuê. Tổng diện tích đất công nghiệp phía Bắc là hơn 10.024 ha.

Tuy nhiên, SSI Research cho rằng mặc dù giấy phép đầu tư của KCN đã được tháo gỡ các thủ tục pháp lý nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm.

Chi phí đền bù tăng mạnh là nguyên nhân dẫn đến việc chậm giải phóng mặt bằng. Khung giá đất giai đoạn 2020 – 2024 ban hành ở hầu hết các tỉnh, thành phố đều tăng, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015 – 2019. Theo đó, TP.HCM tăng bình quân 20%, Hà Nội tăng 15%. . , Bình Dương tăng 20-45%, Bình Phước tăng 84%, Bắc Ninh tăng 40%, Long An tăng bình quân 60%, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng 39% …

Chi phí bồi thường tăng ảnh hưởng đến chi phí đầu tư dự án. Sonadezi Châu Đức năm nay tăng 63% tổng mức đầu tư, trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự án Khu công nghiệp Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61%, chủ yếu do tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

Báo cáo cho rằng, với việc tăng khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020 – 2024 sẽ ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận dự báo tại các KCN thành lập mới, có thể giảm xuống 30 – 35% so với trước đó. trên 50% các KCN hiện có.

Ngoài ra, việc đền bù giải tỏa, nhất là đối với các hộ hiện hữu cũng gặp nhiều khó khăn. Việc bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện thông qua Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện. Việc phê duyệt phương án bồi thường của các dự án khu công nghiệp do UBND tỉnh thực hiện. SSI Research nhận thấy, thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài do (1) Chênh lệch giá đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước qua các năm quá lớn; (2) Tổ chức cưỡng chế đối với những hộ không phối hợp kiểm kê, một số hộ đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng chưa nhận tiền bồi thường để bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể mất nhiều thời gian. 1-2 năm.

Nhu cầu thuê đất tiếp tục tăng

Theo SSI Research, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực khi nền kinh tế phục hồi sau Covid; Tỷ giá VND / USD ổn định hơn so với các nước như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia; Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp; Chuyển sản xuất từ ​​Trung Quốc sang Việt Nam khi Trung Quốc tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid …

Báo cáo trích dẫn nhận định của JLL cho thấy, dòng vốn FDI vào bất động sản khu công nghiệp và hoạt động sản xuất tại miền Bắc vẫn tăng trưởng mạnh. Đáng chú ý, các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy sản xuất của Tập đoàn Goertek tại Khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, giá thuê trung bình 190 USD / m2, tăng 9%.

Các khu công nghiệp phía Nam Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Điển hình như Khu công nghiệp VSIP 3, tuy mới khởi công nhưng đã có hơn 30 tập đoàn & công ty quan tâm nghiên cứu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng tiếp nhận dự án đầu tư nhà máy của Coca Cola trị giá hơn 136 triệu USD tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt 85%. Giá thuê khu công nghiệp vẫn duy trì đà tăng trưởng mạnh, đạt 120 USD / m2.