Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 đã ban hành chủ trương: Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc vận hành của thị trường. Đây được coi là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai. Ngay sau đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường trình xin ý kiến nhằm cụ thể hóa tinh thần của Nghị quyết số 18, trong đó có nội dung về bỏ khung giá đất.
Thị trường đất đai Việt Nam từ lâu đã tồn tại cơ chế hai giá đất. Một là giá đất theo khung nhà nước ban hành 5 năm một lần. Từ đó, UBND tỉnh xây dựng bảng giá đất của địa phương để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Thứ hai là giá thị trường và giá thị trường luôn cao hơn nhiều so với giá địa phương.
Như vậy, theo Nghị quyết 18, việc bỏ khung giá đất sẽ làm triệt tiêu sự chênh lệch giữa hai cơ chế giá đất. Từ đó, giá đất sẽ theo thị trường – đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người bị thu hồi đất, giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ.
Theo Nghị quyết 18, việc bỏ khung giá đất sẽ phá bỏ sự chênh lệch giữa hai cơ chế giá đất. Hình minh họa.
Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho thấy, giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước ban hành có sự chênh lệch khá lớn.
“Tôi coi đây là xứ sở kim cương, nhưng nếu là kim cương thì biết là vô giá. Giá trên 1 tỷ, có người đòi trên 2,5 tỷ / m2”, bà Định – đường Đinh Tiên Hoàng. , Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết.
Chị Bích – phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết: “Trước COVID-19 họ bán trên 2 tỷ / m2 thì nay lên 1,4 – 1,5 tỷ / m2”.
Mức giá được một số người đưa ra, theo khảo sát nhanh của phóng viên VTV trên một trang web bất động sản, một số vị trí được rao bán với giá lên đến cả tỷ đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất tại Hà Nội có hiệu lực từ năm 2020, giá đất tại một số vị trí trên địa bàn quận Hoàn Kiếm lên tới gần 188 triệu đồng / m2 với hệ số K cao nhất là 2,15 Giá đất tại đây lên tới hơn 400 triệu đồng / m2.
Thực tế, bảng giá đất của hầu hết các địa phương đều thấp hơn giá thị trường, chỉ khoảng 30 – 60%.
“Trước đây, địa phương bị hạn chế bởi khung giá đất xây dựng của Trung ương, nhưng lần này, sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương hoàn toàn độc lập, tự chủ và được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất”. PGS. TS Nguyễn Đình Thọ – Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết.
Việc xây dựng khung giá đất thấp lâu nay vẫn chưa đảm bảo nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của người dân và doanh nghiệp như thuế, phí ở mức phù hợp. Trong dự thảo luật đất đai lần này khi bỏ khung giá đất sẽ quy định các khoản nghĩa vụ tài chính này được bảo đảm ổn định trong thời hạn 5 năm và không vượt quá 20% so với trước đây.
Đừng lo bỏ khung giá đất sẽ làm tăng giá nhà
Trước đề xuất bỏ khung giá đất, một số ý kiến lo ngại chi phí thực hiện dự án, cụ thể là giải phóng mặt bằng tại các dự án phải thu hồi đất sẽ phải tăng tương ứng. Liệu điều này có khiến giá nhà đất tăng?
Đối với những doanh nghiệp đã tích tụ đất đai, chuẩn bị quỹ đất để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất thực tế không ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm.
Tuy nhiên, với những doanh nghiệp phải tìm quỹ đất mới cho các dự án, việc bỏ khung giá đất sẽ là yếu tố làm tăng giá đất, từ đó tiềm ẩn nguy cơ đẩy giá lên cao. Bởi theo tính toán, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành dự án chung cư, khoảng 20 – 30% giá thành nhà phố thấp tầng, khoảng 50% giá thành biệt thự. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tác động tăng giá này sẽ chỉ kéo dài trong ngắn hạn.
TS Dương Kim Thế Nguyên – Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước UEH cho biết: “Trước mắt, người dân sẽ phản ứng về câu chuyện bỏ khung giá đất và khả năng nhận tiền đền bù có thể xảy ra. Ở mức cao, lúc đó có thể đẩy giá lên một chút nhưng về lâu dài, khi nắm giữ bất động sản không còn sinh lời thì họ sẽ bán, giá sẽ không tăng nhiều như vậy ”.
Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. Hình minh họa.
Một số ý kiến cho rằng, hơn 10 năm qua, hầu hết các doanh nghiệp dự án đều phải bồi thường cho người dân bằng cách tự thỏa thuận theo giá thị trường nên việc bỏ khung giá đất không thể làm giá đất tăng đột biến. giá nhà.
“Thời gian qua chúng tôi chứng kiến, dù bảng giá đất thấp nhưng chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại đều bán nhà theo giá thị trường”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho biết. Hồ Chí Minh cho biết.
Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. Tuy nhiên, cần có những quy định, bước đi rõ ràng từ chính sách để giúp người dân, doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.