Thắt chặt cho vay tiền gửi bất động sản: Cần thiết!

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang lấy ý kiến ​​về dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 / TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Đáng chú ý, cơ quan quản lý tiếp tục kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực và phân khúc rủi ro, trong đó có bất động sản.

Hạn chế đầu cơ, nợ xấu

Dự thảo nêu rõ, cấm tổ chức tín dụng cho vay để trả tiền gửi đối với các giao dịch hình thành trong tương lai mà tại thời điểm gửi tiền không đủ điều kiện theo quy định; Cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, cho vay hoàn trả để mua bất động sản, hàng hóa, v.v.

Theo Ban soạn thảo (Vụ Chính sách tiền tệ, NHNN), việc các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền gửi thanh toán nhằm hướng các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản nhận chuyển nhượng đều chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định như không có giấy phép xây dựng, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, … Sau khi được ngân hàng thương mại cấp tín dụng, có trường hợp khách hàng và chủ đầu tư hủy. hợp đồng đặt cọc do chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Điều này dẫn đến việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Với các khoản cho vay để bù đắp vốn tự có, trả nợ vay mua bất động sản, hàng hóa, NHNN cũng nhận định hoạt động tín dụng này tiềm ẩn nhiều rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà không được tổ chức tín dụng bảo trợ trên thực tế. Các tổ chức tín dụng sẽ không kiểm soát việc khách hàng sử dụng nguồn vốn đã giải ngân như thế nào.

Chỉ những dự án đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và được ngân hàng cho vay ký quỹ. Trong ảnh: Một dự án đang triển khai tại TP.HCM Ảnh: PHẠM ĐỊNH

Lãnh đạo một số ngân hàng thương mại cho rằng, đây là bước tiếp theo của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào BĐS, sau nhiều lần yêu cầu kiểm soát dòng vốn vào BĐS đầu cơ. , dự án phân khúc cao cấp tiềm ẩn nhiều rủi ro. Với quy định này, những người có nhu cầu vay mua đất đầu cơ, lướt sóng sẽ gặp khó.

Anh Hoàng Văn Toàn – nhân viên môi giới các dự án lớn vừa và cao cấp tại TP.Thủ Đức, Q.1, Q.Bình Thạnh – cho biết, quy định trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 39 theo hướng cấm cho vay ký gửi BĐS. sẽ rất khó để người mua lướt sóng căn hộ. Từ đó, nhà đầu tư nào mới mở bán cũng sẽ khó bán, bởi đa số nhà đầu tư bất động sản ở phân khúc trung cấp thường đánh giá lướt sóng có lãi để vay tiền đặt cọc, nay nếu bị cấm. họ sẽ không mua.

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển phân tích, quy định hiện hành quy định chủ đầu tư dự án phải có ít nhất 30% vốn hình thành bất động sản thì ngân hàng mới cho vay thêm. Số tiền ký quỹ ban đầu rất thấp và chỉ là khởi đầu, nếu người mua BĐS không có thì làm sao ngân hàng dám cho vay? Trong khi đó, việc hủy đặt cọc do dự án bất động sản không đủ điều kiện hoàn thiện thủ tục pháp lý sau đó là chuyện bình thường và đã nhiều lần xảy ra. Nếu ngân hàng giải ngân thì khoản vay này quá rủi ro và có thể trở thành nợ xấu…

Thêm một bước kiểm soát vốn vào bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, mục tiêu của dự thảo thông tư nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Cần bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “tiền gửi thanh toán để thực hiện các giao dịch hình thành trong tương lai mà tại thời điểm gửi tiền chưa đủ điều kiện”.

Như vậy, quy định mới vẫn cho phép ngân hàng thực hiện ký quỹ thanh toán các giao dịch hình thành trong tương lai mà tại thời điểm ký quỹ “đủ tiêu chuẩn”, giúp doanh nghiệp (DN) bất động sản kinh doanh. đàng hoàng, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng. Với các dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc.

“Đối với trường hợp phân lô, bán nền trái phép, dự án chung cư chưa xây móng, chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định thì khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc. bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh ”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Thực tế thời gian qua, các ngân hàng thương mại khá dè dặt và thận trọng khi cho vay bất động sản, nhất là đối với khách hàng doanh nghiệp không có tài chính tốt, những dự án dở dang gần như bị đào thải ngay từ đầu. . Như tại Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank), một lãnh đạo ngân hàng này thông tin, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản chỉ khoảng 10% và ưu tiên khách hàng cá nhân. Nam A Bank chỉ cho vay các dự án bất động sản có chủ đầu tư uy tín nhưng không quá tập trung vì đây là lĩnh vực không được khuyến khích. Lãi suất cho vay bất động sản cũng cao hơn so với các lĩnh vực khác như sản xuất – kinh doanh, xuất khẩu, nông nghiệp – nông thôn, v.v.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM chia sẻ, các chủ đầu tư uy tín, có mối quan hệ lâu năm với ngân hàng thường ký kết hợp tác chiến lược toàn diện và các thỏa thuận khác để hai bên cùng triển khai dự án. tốt. Thậm chí, gần đây, khi dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này bị kiểm soát chặt chẽ, các ngân hàng tiếp tục áp đặt một số ràng buộc khác để hạn chế rủi ro, dù đối tượng vay vốn là nhà đầu tư vào các dự án quy mô lớn. lớn, đầy đủ pháp lý.

“Các ngân hàng hiểu rõ hơn ai hết các yếu tố rủi ro và thẩm định kỹ lưỡng khi giải ngân vốn vay cho khách hàng trong lĩnh vực bất động sản. Cũng có trường hợp ngân hàng linh hoạt cho vay gửi tiền với những điều kiện ràng buộc chủ quan và tất nhiên phải có quy định của pháp luật. rõ ràng, ”tổng giám đốc nói.