TS: Như DĐDN đã có bài “Gói tín dụng nhà ở xã hội có nguy cơ“ thất bại ”tại số 47 phát hành ngày 15/6. Để tìm lời giải cho vấn đề trên, DĐDN xin gửi tới độc giả bài viết của ThS. Nguyễn Văn Đính – Chuyên gia pháp lý đầu tư và bất động sản.
Có tiền nhưng không thể cho vay
Theo Nghị quyết số 43/2022 / QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước hỗ trợ lãi suất qua ngân hàng (2% / năm). kinh doanh một số ngành, lĩnh vực, trong đó có nhà ở xã hội; đồng thời hỗ trợ Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH) cho cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách nhà ở xã hội.
Để cụ thể hóa Nghị quyết số 43/2022 / QH15, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11 / NQ-CP quy định gói cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. ; xây mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thuộc chính sách nhà ở xã hội đến 15.000 tỷ đồng; hỗ trợ lãi suất 2% / năm thông qua ngân hàng thương mại đối với một số lĩnh vực, bao gồm cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở xã hội mới đạt khoảng 50% kế hoạch, thời gian gần đây hầu như không có dự án mới được cấp phép; Cả nước đang triển khai 339 dự án nhà ở xã hội nhưng tốc độ rất chậm.
Cần lưu ý, theo Nghị định số 31/2022 / NĐ-CP, để được hỗ trợ lãi suất 2% / năm phục vụ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện rất khắt khe. : Dự án phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được giao đất, cho thuê đất và đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, được cấp phép xây dựng …
Ngoài ra, dự án phải được UBND cấp tỉnh lập danh mục gửi Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng tổng hợp và công bố danh mục dự án. Quy định này làm phát sinh cơ chế xin – cho (dự án phải thuộc danh mục do Bộ Xây dựng tổng hợp và công bố thì nhà đầu tư mới được vay vốn), làm chậm việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về chủ trương. tài khóa, tiền tệ (có hiệu lực đến hết năm 2023, tức là chỉ còn 18 tháng nữa là giải ngân).
Nếu không giải quyết được thủ tục để giải ngân kịp thời, chính sách cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn như vấn đề giải ngân vốn đầu tư công hiện nay là có tiền nhưng không tiêu được.
Bộ Xây dựng đồng ý với đề xuất của Ngân hàng Chính sách xã hội về phương án vay 6.800 tỷ đồng vào năm 2022 và 8.200 tỷ đồng vào năm 2023.
Đối với những nhà đầu tư may mắn vượt qua vòng “sàng lọc” để được vay vốn, mức hỗ trợ lãi suất 2% / năm vẫn thấp hơn nhiều so với đề xuất trước đó của Bộ Xây dựng (hỗ trợ 3-4 lãi suất). %/năm).
Điều này tiếp tục đặt ra thách thức cho chủ đầu tư bởi chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận 10% toàn dự án nhưng phải vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất khoảng 8% / năm. (sau khi được hỗ trợ 2% / năm).
Như vậy, chỉ cần “tồn kho” khoảng 50% số lượng căn hộ trong 2 năm là chủ đầu tư không còn lãi. Đó là nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà lắm với phân khúc nhà ở xã hội dù nhu cầu của người dân rất lớn.
Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội.
Người dân mòn mỏi chờ vay vốn mua nhà ở xã hội
Vướng mắc của gói cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội đang gặp phải ở “đầu xuôi”: chủ đầu tư ở “đầu cung” và khách hàng ở “đầu cầu”. Bởi dù Nghị quyết số 11 / NQ-CP cấp 15.000 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; xây mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách nhà ở xã hội nhưng chính sách này chỉ được thực hiện thông qua NHCSXH với điều kiện vay vốn rất khắt khe.
Trước đó, Thông tư số 20/2021 / TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã bãi bỏ hình thức hỗ trợ khách hàng vay vốn ưu đãi thông qua ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định để mua, thuê, thuê mua. NOXH, áp dụng từ 20/01/2022 !?
Nguyên nhân là do mặc dù Điều 16 Nghị định số 100/2015 / NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021 / NĐ-CP) quy định 5 nhóm đối tượng được vay vốn ưu đãi để mua, thuê. mua nhà ở xã hội nhưng Điều 50 Luật Nhà ở không quy định hình thức hỗ trợ này (mà chỉ quy định cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn để xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở để ở).
Vì vậy, gói 15.000 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách nhà ở xã hội quy định tại Nghị quyết số 43/2022 / QH15, Nghị quyết số 11 / NQ-CP, Nghị định số 36/2022 / NĐ-CP cũng rất dễ xảy ra. rơi vào trạng thái “ốm yếu”.
Nguyên nhân một phần do thiếu nguồn cung nhà ở xã hội như đại diện Cục Quản lý Lâm nghiệp và Bất động sản nêu, một phần do việc cho vay qua NHCSXH với những yêu cầu cụ thể, chặt chẽ sẽ “ép” người có nhu cầu.