Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đề ra giải pháp tháo gỡ khung giá đất và xác định giá thị trường nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới. Đây được coi là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai.
Đây cũng là một trong những vấn đề quan trọng được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10 tới.
Khung giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và ban hành 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh làm cơ sở xây dựng, công bố bảng giá đất trên địa bàn từng địa phương và áp dụng. Theo đó, các địa phương không được tự ý định giá đất ngoài khung. Điều này khiến địa phương khó ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường.
Khung giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và ban hành 5 năm một lần. (Hình ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)
Các địa phương được phân cấp xây dựng bảng giá đất và toàn quyền quyết định việc xây dựng bảng giá đất có phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của địa phương hay không.
Từ lâu, thị trường đất đai Việt Nam đã tồn tại cơ chế hai giá đất. Giá đất theo khung do Nhà nước ban hành để làm căn cứ tính nộp thuế hoặc tính giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng dự án. Giá đất thứ hai gọi là giá thị trường thường cao hơn khung giá nhiều lần. Trên thực tế, trong những năm qua, có sự chênh lệch rất lớn giữa hai mức giá này.
Giá bất động sản chênh lệch theo khung và thị trường
Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho thấy, giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước ban hành có sự chênh lệch khá lớn.
“Tôi đánh giá đất ở đây là đất kim cương, nhưng đã là kim cương rồi thì biết, không biết giá bao nhiêu. Có người rao bán 1 tỷ, trên 1 tỷ, có người rao bán trên 2,5 tỷ”, chị nói. Bà Phạm Thị Xuân Đỉnh, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết.
“Trước COVID-19 là khoảng 2 tỷ / m2, thời điểm COVID-19 là 1,4 – 1,5 tỷ / m2”, chị Đinh Thị Bích, Đinh Tiên Hoàng, Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết. tốt.
Đó là mức giá mà một số cư dân đưa ra. Theo khảo sát trên một số trang web mua bán nhà đất, một số vị trí được rao bán lên đến hàng tỷ đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất mới nhất của Hà Nội, giá đất tại một số vị trí trên địa bàn quận Hoàn Kiếm lên tới gần 188 triệu đồng / m2 với hệ số K cao nhất là 2,15 thì giá tại đây lên tới hơn 400 triệu đồng / m2.
Thực tế, bảng giá đất của hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ khoảng 30 – 60%.
Giá bán không theo khung, nhưng việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như thuế đất hàng năm của nhiều gia đình tôi vẫn theo khung của Nhà nước. Vậy với việc bỏ khung thì nghĩa vụ thuế đất hàng năm có tăng lên không?
Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm và đặc biệt là các doanh nghiệp phải thuê nhiều đất để sản xuất kinh doanh. Trước đây, khi nộp thuế đất hàng năm, nhiều người không cảm thấy quá áp lực vì khung giá đất được xác định ở mức thấp và bảng giá đất cũng thấp tương ứng. Khung giá đất có nghĩa vụ lớn nhất là giảm nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp, từ đó tăng khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Với việc bỏ khung giá đất lần này, cơ quan soạn thảo cũng đã đưa ra giải pháp để không ảnh hưởng lớn đến các nghĩa vụ tài chính này của người dân và doanh nghiệp.
Thuế đất khi bỏ khung giá đất
“Việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường mà chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, trong dự thảo Luật Đất đai, chúng ta đã có quy định để đảm bảo cái này thực hiện được thì đất đó.” giá thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ ổn định trong vòng 5 năm và tăng không quá 20% so với giai đoạn trước ”, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết.
Như vậy, doanh nghiệp hoàn toàn có thể yên tâm về thuế đất hàng năm. Tuy nhiên, việc bỏ khung có khiến giá đền bù tăng lên không, vì tăng tiền đền bù có thể đẩy giá đất lên?
Bồi thường giải phóng mặt bằng khi bỏ khung giá đất
“Đối với việc đền bù giải phóng mặt bằng đã được xác định theo giá đất thị trường, giá đất cụ thể nên sẽ không có biến động lớn dẫn đến việc doanh nghiệp phải gánh thêm tiền đền bù giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, trong quan điểm của tôi, việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường ”, PGS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết.
Thêm vào đó là hơn 10 năm qua, hầu hết các doanh nghiệp dự án đều phải bồi thường cho người dân bằng cách tự thỏa thuận theo giá thị trường. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất không thể làm giá nhà tăng đột biến.
Khi khung giá đất sát thị trường, các loại thuế bất động sản, phí chuyển nhượng sẽ cao hơn…, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư vào đất nền, qua đó giá sẽ càng giảm. Ngoài ra, các cơ sở khác cũng được các chuyên gia và những người tham gia thị trường chỉ ra là việc bỏ khung không ảnh hưởng đến giá thị trường.
Lo ngại bỏ khung giá đất sẽ làm tăng giá nhà?
“Trước mắt, người dân sẽ phản ứng với câu chuyện bỏ khung giá đất nên khả năng nhận tiền đền bù cao hơn thì có thể đẩy giá lên một chút. Nắm giữ bất động sản nếu không có lãi. Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước UEH cho biết.
“Thị trường không chấp nhận việc giá bị đẩy lên quá mức chúng ta chấp nhận mua nên chúng ta đừng lo lắng về điều đó. Vì chúng ta đã để thị trường tự quyết định, anh ấy sẽ tự tính toán và vì vậy mọi người sẽ tính toán chặt chẽ. . Với thực tế hơn ”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường nhưng cần có những quy định, bước đi rõ ràng từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.
Nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ khung giá đất
“Nếu quy định một mức giá thì nhà đầu tư và người mua khi chuyển nhượng chúng tôi sẽ không gặp khó khăn ở cơ quan thuế, quá trình chuyển nhượng sẽ minh bạch hơn. Vừa qua, Bộ Tài chính đã siết chặt việc chuyển nhượng này nên giá sát giá thị trường ”, ông Ngô Hồng Tuấn, một nhà đầu tư cho biết.
Chính sách bỏ khung giá đất mới chỉ đang được các cơ quan chức năng soạn thảo, nhưng thực tế trên thị trường, điều này đã tác động không nhỏ đến tâm lý của các nhà đầu tư. (Hình ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)
“Mỗi tỉnh quyết định một kiểu, nhà đầu tư, nhà đầu tư có thể tạo ra giá cả bất hợp lý. Vì vậy, nếu giá đất được tạo ra theo đúng giá thị trường thì nguồn lực thu về ngân sách nhà nước là rất lớn”, ông Phạm Xuân Hòe, nguyên phó viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
“Nhiều ý kiến cho rằng phải bỏ khung giá đất, tính theo giá thị trường thì mới là thị trường. Nhưng câu hỏi ngược lại là giá thị trường là bao nhiêu? Điều thứ hai là nếu tính theo giá thị trường thì phải. với điều kiện là phải kiểm soát tốt thị trường, để thị trường phản ánh đúng. Ví dụ như câu chuyện Thủ Thiêm vừa qua. Giá trúng thầu có phải là giá thị trường hay không? Hay giá thị trường đã bị biến tướng? ”, ông Thế nói. Lê Đình Vinh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Everland.
Liệu có lặp lại tình trạng 2 giá đất?
“Trong việc thu hồi đất, có nhiều loại công trình khác nhau, có công trình công cộng, công trình thương mại, nhà ở để bán thì giá đất thống nhất. Còn những loại thì chúng tôi đưa vào công trình công cộng, nếu giá đất là 1 giá thì e rằng khó cho Nhà nước nên có cần phân biệt không? Hai giá lại xảy ra, đất đai phức tạp thế này ”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT nói. Ban Giám đốc GP Invest, cho biết.
Chính sách bỏ khung giá đất mới chỉ đang được các cơ quan chức năng soạn thảo, nhưng thực tế trên thị trường, điều này đã tác động không nhỏ đến tâm lý của các nhà đầu tư. Vì vậy, thị trường đang chờ các cơ quan chức năng lắng nghe kỹ để khi triển khai thực hiện đúng mục tiêu là hoàn thiện cơ chế giá đất, đảm bảo quyền lợi của người dân và đẩy nhanh tiến độ các dự án. dự án thu hồi đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về việc bỏ khung giá đất hiện đang lấy ý kiến đóng góp của người dân đến ngày 25/9/2022.