Khu đất rộng gần 80 ha ở Round Rock, Texas, được nhiều chủ đầu tư lớn ở Mỹ thèm muốn. Nằm cách Austin chỉ vài dặm về phía bắc, khu đất này sẽ được sử dụng tự do, theo luật tài sản của tiểu bang.
Đó là lý do tại sao, ngay sau khi gia đình Robinson nổi tiếng tung ra bất động sản của họ vào năm ngoái, một loạt các đại gia trong ngành, từ công ty cổ phần tư nhân khổng lồ Blackstone đến công ty cho thuê kho bãi Prologis, đã ở khắp nơi trên thế giới. nỗ lực phải trả giá. Tuy nhiên, cái tên trúng thầu không phải là một tập đoàn bất động sản khét tiếng. Đó là công ty thương mại điện tử lớn nhất thế giới: Amazon.
Bắt đầu từ năm 2019, gã khổng lồ có trụ sở tại Seattle đang âm thầm tìm mua nhiều dự án bất động sản trọng điểm của Mỹ ở Nam California, Texas, Illinois, Florida và Vùng Vịnh. Từ năm 2020 đến 2022, Amazon đã tăng gấp ba lần ngành xây dựng ở Bắc Mỹ, theo hồ sơ của công ty.
Theo nhà nghiên cứu bất động sản CoStar Group, Amazon đôi khi mua lại các tòa nhà hiện có, đôi khi mua đất chưa xây dựng. Ước tính hơn 1.600 ha đã được tập đoàn này đầu tư để làm siêu kho phục vụ khách hàng ở các khu đông dân cư.
MUA ĐẤT
Mua đất là một sự thay đổi lớn đối với Amazon, trước đây công ty đã xây dựng các nhà kho đơn giản và cho công ty thuê chúng. Vị đại gia này ngày càng “chen chân” vào quá trình phát triển nội tại, thường xuyên đấu thầu, liên kết với các đối tác lâu năm để thâu tóm những khu đất đắc địa.
Amazon thường xuyên đấu thầu và liên kết với các đối tác lâu năm để có được những lô đất đắc địa
Tuy nhiên, chiến lược này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do Amazon thường xuyên phải đối mặt với những biến động của thị trường bất động sản công nghiệp. Công ty cũng đã xây dựng quá mức trong thời kỳ đại dịch và hiện đang gặp khó khăn vì dư thừa không gian nhà kho, trong khi nhu cầu mua sắm trực tuyến đã hạ nhiệt. Do đó, Amazon quyết định cho thuê lại mặt bằng chưa sử dụng và làm chậm quá trình mở rộng kho hàng.
“Giống như tất cả các công ty khác, chúng tôi đang điều chỉnh sự sẵn có của các tài sản và địa điểm theo nhu cầu của khách hàng. Chúng tôi cũng liên tục đánh giá lại các phương pháp tiếp cận dựa trên tài chính của mình”, Kelly Nantel, người phát ngôn của Amazon cho biết.
Tuy nhiên, Amazon cho biết họ sẽ không thay đổi chiến lược bất động sản trong dài hạn. Các CEO vẫn cam kết mua và mua lại đất như một phần trong sứ mệnh của nhà sáng lập Jeff Bezos: khiến khách hàng hài lòng ngay khi họ “đặt chân” vào website và click mua. sản phẩm. Bởi nếu Amazon không tiếp tục đến gần hơn với khách hàng, có lẽ gã khổng lồ này sẽ không thể vượt qua các đối thủ, chẳng hạn như Walmart.
“Những khoản đầu tư này sẽ có ích vào một ngày nào đó. Mọi người sẽ mua nhiều hơn trên Amazon khi họ biết rằng họ có thể nhận được nó trong 5 giờ, không phải 2 ngày”John Blackledge, một nhà phân tích tại Cowen and Company LLC, cho biết.
Amazon tuyên bố sẽ không thay đổi chiến lược bất động sản trong dài hạn
Theo CoStar, Amazon đã chi ít nhất 2,2 tỷ USD để mua đất và bất động sản trong hai năm qua. Vào tháng 3 năm 2020, công ty đầu tư 30 triệu đô la cho 63 ha đất công nghiệp giữa San Diego và biên giới Mỹ – Mexico, sau đó xây dựng một cơ sở mới hiện đại cao 40 mét để xử lý khối lượng lớn các sản phẩm vận chuyển. chuyển nhượng trong ngày.
SIÊU NHÀ
Trước đây, Amazon không muốn đổ quá nhiều tiền vào bất động sản. Jeff Bezos muốn điều hành nó như một doanh nghiệp, càng lâu càng tốt. Thay vì đất đai, anh ta đặt cược vào các chiến lược dài hạn, điện toán đám mây, nền tảng kích hoạt bằng giọng nói Alexa hoặc xây dựng một xưởng phim. Ngay cả sự ác cảm của Bezos đối với việc mua bất động sản cũng khiến nhiều giám đốc điều hành bối rối, đặc biệt là khi Amazon đang phát triển và cần phải mở rộng quy mô.
Theo Bloomberg, danh mục bất động sản có thể được bán và cho thuê, giúp Amazon vượt qua thời kỳ khó khăn mà không phải từ bỏ việc mua đất. Tuy nhiên, cũng có ý kiến lo ngại Amazon sẽ bị “chôn vốn” vào bất động sản, bất chấp việc sau khi “đại gia” này ký hợp đồng cho thuê dài hạn, giá trị bất động sản sẽ tăng rất nhanh.
Việc Amazon thúc đẩy giao hàng trong ngày là cột mốc lý tưởng để xem xét lại chiến lược của Bezos. Sau đó, tập đoàn này cần đất công nghiệp ở những khu vực đông dân cư vì các nhà kho ở vùng ngoại ô hẻo lánh không còn hữu dụng.
Tỷ lệ đất công nghiệp trống ở Mỹ ở mức thấp nhất mọi thời đại là 3,4%, bất chấp đại dịch
Do phải “nhồi nhét” nhiều sản phẩm hơn vào các khu đô thị nhỏ, thương hiệu bán lẻ buộc phải xây dựng những kho hàng cao hơn, chuyên biệt hơn và đắt tiền hơn. Không chỉ Amazon, United Parcel Service, FedEx, các cửa hàng tạp hóa và đại lý xe hơi cũng đang thèm khát đất công nghiệp. Tỷ lệ đất trống theo đó ở mức thấp nhất mọi thời đại là 3,4%, bất chấp đại dịch.
Mua đất có nhiều rủi ro. Việc xây dựng một nhà kho trên mảnh đất đó còn phức tạp hơn thế vì bản thân Amazon sẽ phải thương lượng với chính quyền địa phương. Mặc dù vậy, các giám đốc điều hành nói rằng họ không có lựa chọn nào khác.
Theo Bloomberg, cơ sở kho hàng mới của Amazon cao ít nhất 30 mét, được trang bị hệ thống tự động hóa hiện đại, tiêu thụ nhiều điện năng. Tuy nhiên, những dự án như vậy dần dần phải cầm chừng, vì quá trình tìm kiếm khách thuê có nhu cầu rất khó khăn. Những kho đơn giản, chi phí thấp sẽ dễ tìm chủ thuê, trong khi những siêu kho hiện đại như của Amazon lại khá kén khách.
Được biết, những nhà kho này có thể tốn gấp đôi so với xây dựng thông thường, hiện có giá khoảng 200 USD / 0,3 m2. Amazon do đó đang thu hút một số lượng lớn các nhà đầu tư ủng hộ việc mở rộng của mình. USAA Real Estate, Softbank Group Corp’s Fortress Investment Group LLC hoặc GLP Capital Partners LP là ba trong số các công ty đầu tư quan tâm đến các dự án của Amazon.
Cơ sở kho hàng mới của Amazon cao ít nhất 30 mét, được trang bị hệ thống tự động hóa hiện đại và tiêu thụ nhiều điện năng
“Những nhà kho mới này rất chuyên biệt nên chúng giống các cơ sở sản xuất hơn. Vì vậy Amazon cần tìm nhiều đối tác tài trợ khác nhau”, Eric Frankel, chuyên gia tư vấn bất động sản thương mại kiêm Giám đốc Validus Capital cho biết.
Amazon không thắng trong mọi cuộc chiến đấu thầu. Tập đoàn này “mất” đất ở ngoại ô Chicago và một khu vực gần Miami. Tuy nhiên, Amazon đang chiếm ưu thế áp đảo. Gã khổng lồ sẽ trả tiền cho các nhà phát triển để giám sát việc xây dựng nhà kho. Mức phí này vào khoảng 5 triệu USD – rất ít so với khoản lợi nhuận khổng lồ 50 triệu USD mà Amazon thu được thông qua việc chuyển đổi bất động sản.
Câu hỏi bây giờ là Amazon sẽ điều chỉnh chiến lược của mình như thế nào, trong điều kiện kinh tế hiện tại. Chúng ta có nên bán đất công nghiệp không cần thiết hay giữ chúng cho đến khi nhu cầu bùng nổ trở lại?
Tăng trưởng doanh số bán hàng trực tuyến đang chậm lại, lãi suất tăng, trong khi các nhà phân tích dự đoán một cuộc suy thoái nhẹ đang đến. Trước đó, Amazon đã phải giảm số lượng nhà kho dự định xây dựng, từ 40 xuống còn 10 kho.
Khu đất rộng gần 80 ha ở Round Rock có cả cơ hội và rủi ro. Việc xây dựng một nhà kho thế hệ tiếp theo gần Austin sẽ giúp Amazon đáp ứng nhu cầu ở một khu vực đông dân cư, nhưng mặt khác, nếu suy thoái xảy ra và doanh số bán hàng không được cải thiện, Amazon rất dễ bị tổn thương. bị mắc kẹt trong vùng đất rất đắt đỏ.
Amazon đã phải giảm số lượng nhà kho dự định xây dựng từ 40 xuống còn 10 nhà kho do lo ngại suy thoái kinh tế
Trước đó, Amazon đã gấp rút đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án mới, thu hút người dân địa phương và dự kiến sẽ bắt đầu xin giấy phép vào mùa hè năm nay. Tuy nhiên, vào ngày 19 tháng 5, một giám đốc điều hành phát triển kinh tế của Amazon thông báo rằng công ty sẽ tạm dừng dự án vô thời hạn sau khi cân nhắc các ưu và nhược điểm.
Theo: Bloomberg