Để luật hóa nghị quyết xử lý nợ xấu, khi nào?
Cụ thể, về thời hạn sử dụng đất, bên cạnh ngân hàng, có rất nhiều chủ thể tham gia “giải cứu” “nợ xấu” tín dụng, bởi không chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, VAMC, các ngân hàng, nhiều trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận với ngân hàng, hoặc ngân hàng ” yêu cầu “VAMC nhận lại“ nợ khó đòi ”phối hợp với chủ sở hữu. tự xử lý các dự án bất động sản làm tài sản đảm bảo, góp phần “giải cứu” “nợ xấu” tín dụng và khởi động lại các dự án “phần mềm” để đưa trở lại thị trường.
Dư nợ tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng. (Nguồn: NHNN, Công ty Chứng khoán Rồng Việt; tăng trưởng so với cuối năm 2021)
Vướng mắc pháp luật
Mặt khác, đối với các dự án bất động sản được giao đất, cho thuê đất có thời hạn, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định một cách tính thời hạn sử dụng đất, đó là “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày. quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cách tính thời hạn sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 chưa đầy đủ và chưa sát với thực tế, bởi một dự án bất động sản, nhà ở thường mất khoảng 3 năm để xây dựng công trình (mới đủ điều kiện huy động vốn).
Khâu thẩm định giá, thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản vẫn còn một số tồn tại. Trong điều kiện thị trường bất động sản bình thường, đối với đa số người có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp thường được ngân hàng thế chấp định giá khoảng 60% giá trị thực và cho vay khoảng 60% giá trị tài sản định giá. .
Trong bối cảnh thị trường bất động sản khủng hoảng, tài sản thế chấp chỉ được định giá khoảng 45-50% giá trị; cho vay bằng 60% giá trị tài sản được thẩm định.
Hoàn thiện pháp luật
Với việc định giá tài sản đảm bảo (như trên) của các tổ chức tín dụng, người vay có “nguy cơ” thua lỗ rất lớn.
Cần “luật hóa” quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi “có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước có thẩm quyền. hãng”. “.
Hơn nữa, việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng mở còn giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lưu thông hàng hóa (hàng hóa là dự án) thuận lợi và hiệu quả. Nhà nước thu thuế và quản lý thị trường, khắc phục những “bất cập” đối với các doanh nghiệp “chui” hiện nay bằng cách chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, thay đổi “ruột” của doanh nghiệp, thực chất là chuyển nhượng dự án, và Nhà nước sẽ thất thu Thuế thu nhập.