Khó cấp sổ đỏ cho “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Loay hoay đối phó với mảnh đất “tự sáng tác”

Theo ông Nguyễn Tấn Tuân, đối với những dự án chưa triển khai, tỉnh sẽ chuyển sang đất ở thương mại dịch vụ, phương án nếu xét thấy đủ hạ tầng thì có thể đề xuất cho dự án đó chuyển sang hình thức đất thương mại. . Đối với đất ở, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách nhà nước.

Chủ tịch tỉnh Khánh Hòa cũng cho biết, trước đây chính quyền tỉnh Khánh Hòa xác định đất là đất thương mại dịch vụ, do tỉnh cấp phép cho du lịch, không cho doanh nghiệp xây dựng rồi bán cho nhà đầu tư. sơ trung. Vì vậy, hiện nay người dân (nhà đầu tư thứ cấp) rất khó đề nghị chính quyền cấp sổ đỏ cho “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Đối với trường hợp cấp sổ sai quy định, ông Tuấn đưa ra hai phương án, một là thu hồi và hủy sổ. Thứ hai, hãy kiểm tra việc lập kế hoạch xem mức độ phù hợp như thế nào. Nếu không, nó phải được trả lại tình trạng ban đầu.

Thực tế, giai đoạn 2013 – 2017, để tăng tính cạnh tranh về chính sách thu hút phát triển hạ tầng du lịch, nhiều địa phương đã “sáng tạo” ra loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu. của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để một số doanh nghiệp triển khai đầu tư xây dựng các khu du lịch, trong đó, đi đầu là tỉnh Khánh Hòa với dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Bắc bán đảo Cam Ranh.

Tại tỉnh này, người mua BĐS du lịch tại các dự án có loại đất do tỉnh “tạo” sẽ được sở hữu lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác. gắn liền với đất nhưng chỉ nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng.

Ông Đào Công Thiên (khi còn là Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa) từng chia sẻ: Câu nói “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do tỉnh Khánh Hòa “kiến tạo, đi trước thời đại” mang lại lợi ích cho. cả nhà nước và nhà đầu tư khi phát triển các dự án condotel; Đồng thời, khu dân cư không được phép hình thành vì liên quan đến hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện…). Tuy nhiên, cụm từ này không có trong Luật Đất đai nên dẫn đến một số điểm chưa thống nhất.

Năm 2017, Kiểm toán Nhà nước chỉ ra nội dung đất ở không có đơn vị ở là chưa phù hợp với Luật Đất đai và quy hoạch chung.

Từ cuối năm 2020, tỉnh Khánh Hòa cũng đã lần lượt chấn chỉnh, điều chỉnh nội dung giao đất từ ​​“đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại, dịch vụ” để phù hợp với quy hoạch chung. được phê duyệt trong nhiều dự án.

Quyền lợi của nhà đầu tư được giải quyết như thế nào?

Tuy nhiên, hậu quả của các dự án để lại là không nhỏ, quyền lợi của doanh nghiệp và nhà đầu tư khó được đảm bảo. Riêng Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có gần một nửa trong tổng số hơn 40 dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Một số dự án đã đưa vào sử dụng loại giấy chứng nhận này, nhưng một số dự án khác dù đã xây dựng xong nhưng người mua vẫn chưa được cấp, người mua vẫn loay hoay vì không được cấp sổ, khó khăn. chuyển khoản.

Doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp khó vì “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

PGS. TS Đoàn Hồng Nhung – Giảng viên cao cấp Khoa Luật, ĐHQGHN cho rằng, việc thay đổi chính sách quản lý đối với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” dẫn đến tiến độ dự án kéo dài do phải điều chỉnh hình thức đất ở. sử dụng, thay đổi quy hoạch dự án; làm phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khởi kiện về việc sản phẩm của dự án không đúng như cam kết ban đầu.

Các doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư rơi vào cảnh không tiến, lùi trước những tranh chấp, khiếu kiện của khách hàng, gây thiệt hại lớn đến uy tín của doanh nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng, giải pháp của UBND tỉnh Khánh Hòa còn nhiều tranh cãi cho thấy câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở” vẫn cần hướng đến một giải pháp tối ưu, đó là hoàn thiện hệ thống chính sách. pháp luật theo hướng thống nhất, đồng bộ. Khi các “kẽ hở pháp lý” được giải quyết, quyền và lợi ích của các nhà đầu tư thứ cấp sẽ được bảo vệ, đảm bảo sự ổn định và phát triển lâu dài của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để hài hòa lợi ích các bên và “phá băng” thị trường, cần giải quyết theo hướng chủ đầu tư dự án có quyền. chọn một phần đất sản xuất. kinh doanh, một phần là đất để ở.

Ông nói: “Nếu có chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư trả ít hơn, còn phần bán cho người sử dụng cuối cùng là đất ở thì trả cao hơn”. Võ đề nghị.