Giá cao khiến doanh nghiệp khó huy động vốn
Trong bối cảnh các kênh huy động vốn từ cổ phiếu, trái phiếu đến tín dụng ngân hàng đang gặp nhiều khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động chuẩn bị vốn để triển khai dự án từ nguồn lực sẵn có.
Hỗ trợ hay ‘giải cứu’ thị trường bất động sản? Ảnh: TTXVN.
Theo ông Lê Minh Đức, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản có hai kênh vốn quan trọng là huy động vốn xây dựng dự án và vốn cho khách hàng vay mua dự án. Kênh dẫn vốn cho quá trình khởi công, xây dựng và phát triển dự án thường do doanh nghiệp chủ động từ các nguồn lực sẵn có trong trường hợp khó vay ngân hàng, lãi suất cao. Kênh thứ hai là nguồn vốn cho vay đối với người mua thế chấp bằng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hạn mức tín dụng ngân hàng bị siết lại đang là thách thức lớn đối với các nhà đầu tư.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, diễn biến bất thường của thị trường bất động sản thời gian qua chủ yếu được nhận định ở vấn đề giá cả, đặc biệt là từ trong nửa cuối năm 2021, với sự gia tăng không ngừng và ghi nhận ở hầu hết các sản phẩm đất nền, nhà trệt, căn hộ, biệt thự… và ở hầu hết các địa phương trong cả nước.
Giá bất động sản tăng do nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố tín dụng. Dư nợ tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ, một tỷ lệ khá cao so với các thành phần kinh tế khác. Chưa kể, thị trường bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, giá vật liệu xây dựng tăng cao, nguồn cung khan hiếm, trong khi cầu ngày càng tăng …
Còn TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng, hiện có khoảng 30 – 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây lắp đang nợ nhau, với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ đã gia hạn cho nhau 45 ngày, nhưng bây giờ đã lên đến 90 ngày. Do đó, dòng tiền chậm lại và đây là khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Nếu dòng vốn vào bất động sản khó xoay vòng sẽ làm giảm sức nóng của thị trường và thực tế là thị trường trầm lắng. Bên cạnh đó, làm gia tăng tình trạng mất cân đối cung cầu bất động sản, cung không tăng được thì cầu không giảm và dự án có thể dở dang, thanh khoản của thị trường bất động sản cũng giảm theo.
Dự báo về triển vọng thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp … và phục hồi rõ nét hơn từ quý IV / 2022. Bên cạnh đó, thị trường vẫn đang chờ đợi. , dòng tiền sẽ phải chuyển kênh đầu tư.
Giúp đỡ hay giải cứu?
Trước đà tăng của giá bất động sản, một số chuyên gia bất động sản đề xuất giải cứu thị trường này bằng nhiều phương pháp, trong đó chủ yếu là giải pháp tín dụng – tiền tệ. Không chỉ giãn nợ, giãn nợ, cần tăng tốc độ tăng trưởng tín dụng vào thị trường này, dù tốc độ tăng trưởng tín dụng sau 6 tháng đã tăng hơn 9%, cao hơn mức tăng chung.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng không nên giải cứu thị trường bất động sản. Do giá bất động sản liên tục tăng với tốc độ cao trong nhiều năm – vượt số năm của các chu kỳ trước (1993, 2001, 2007, 2013), thuộc loại cao trong các kênh đầu tư như gửi tiết kiệm, USD, chứng khoán. chứng khoán, vàng…
Trên thực tế, giá bất động sản đang vượt quá thu nhập của người có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng ở thực. Hệ số này ở Việt Nam cao hơn nhiều nước. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư, đầu cơ hay những “đại gia” bất động sản đời đầu đã kiếm được lợi nhuận đáng kể. Do đó, trong bối cảnh hiện nay, có thể giải quyết bằng cách hạ giá bán các sản phẩm BĐS ở các phân khúc, vừa để thu hồi vốn, vừa tạo dòng vốn cho thị trường.
Do đó, có thể hỗ trợ chứ không phải giải cứu thị trường như với các lĩnh vực khác như: Y tế, giáo dục, nông sản thực phẩm, các ngành sản xuất khác… thông qua tác động để giảm giá thành. các yếu tố đầu vào, hạn chế tốc độ tăng hoặc giảm giá vật liệu xây dựng.
Đặc biệt, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, tập trung vào các nội dung: sở hữu, sử dụng đất, khung giá đất … để khắc phục những hạn chế. , bất cập hiện nay của thị trường, tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số nhà đầu tư.
Bàn về các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản, theo ông Cấn Văn Lực, dòng vốn trung và dài hạn vào hệ thống ngân hàng đang mạnh hơn, đặc biệt từ tháng 6 đến tháng 8 năm 2022. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung hạn là không còn tỷ lệ 20 – 80% như trước. Do đó, các ngân hàng có thể “nới” room tín dụng từ tháng 9/2022, nếu để sang quý IV thì hơi muộn và có thể mất cơ hội. Việc tăng nợ lẫn nhau là vô cùng nguy hiểm và nợ xấu ngân hàng gia tăng, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về vốn cho kênh trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc và lâu dài cho thị trường bất động sản thông qua việc sớm xây dựng luật trái phiếu doanh nghiệp.